Casi Clinici Di Locazione

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dott DOTTRINA

2/2016 Arch. loc. cond. e imm.

CASI CLINICI DI LOCAZIONE

SOMMARIO

1. Contratto di locazione stipulato da comproprietario. 2. Su-

blocazione solo se non esclusa. 3. Rimedi per i vizi. 4. Vendita

bene locato e prelazione. 5. Pignoramento immobile locato. 6.

Quando il conduttore partecipa all’assemblea condominiale.

7. Contratti ad uso diverso e limite alla cauzione. 8. Permuta

e prelazione. 9. Attività che qualif‌icano l’“uso diverso”.

1. Contratto di locazione stipulato da comproprietario

È valido il contratto di locazione tra un solo compro-

prietario ed il conduttore?

Il contratto di locazione è perfettamente valido anche

se stipulato da un solo comproprietario, come statuito

anche dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con

sentenza del 4 luglio 2012 n. 11136.

Per quanto attiene il rapporto tra il comproprietario

f‌irmatario e gli altri comproprietari la giurisprudenza do-

minante ravvisa i caratteri della gestione di affari altrui,

disciplinata dall’art. 2028 e ss. del Codice Civile: fattispe-

cie che ricorre quando un soggetto, pur non essendovi ob-

bligato, compie atti di gestione di affari di cui è titolare

altro soggetto, procurando a quest’ultimo un vantaggio.

Gli altri comproprietari potranno anche ratif‌icare, a nor-

ma dell’art. 2032 c.c., l’atto compiuto essendo così legitti-

mati a riscuotere il canone di locazione pro quota. Con la

ratif‌ica, i medesimi saranno altresì tenuti nei confronti del

conduttore ad adempiere alle obbligazioni del locatore pre-

viste dall’art. 1575 c.c. (es. consegnare la cosa locata in buo-

no stato manutentivo, garantire il pacif‌ico godimento ecc.).

2. Sublocazione solo se non esclusa

L’inquilino può concedere in locazione a terzi l’immo-

bile?

A norma dell’art. 1594 c.c., il conduttore ha facoltà di

sublocare la cosa locatagli.

Le parti, a mente del predetto articolo, possono tuttavia

privare il conduttore di tale facoltà, vietando nel contratto

la sublocazione e prevedere espressamente che, la viola-

zione di tale patto, integri il “grave inadempimento” neces-

sario per agire in giudizio per la risoluzione del contratto.

In merito la giurisprudenza ha avuto occasione di sta-

tuire che “il divieto di sublocazione e/o di comodato, non

può ritenersi violato per il solo fatto che il conduttore

abbia ospitato terze persone, per un cospicuo periodo di

tempo, costituendo tale circostanza un mero indizio, privo

di rilievo probatorio ai f‌ini della prova dell’inadempimen-

to, se non accompagnato da ulteriori circostanze idonee a

dimostrare che il conduttore avesse accordato agli ospiti

facoltà proprie del comodatario” o del subconduttore (re-

centemente Trib. Milano, sez. XIII, Est. Rota, 10 marzo

2015, n. 3283).

3. Rimedi per i vizi

Vizi del bene locato: quali rimedi per il conduttore?

Sul locatore gravano diverse obbligazioni, tra le quali vi

è l’obbligazione di garantire che il bene locato sia idoneo

al godimento pattuito da parte del conduttore. Qualora

il bene locato sia affetto da vizi (intesi come difetti che

incidono sulla struttura materiale della stessa) tali da

ridurre o addirittura impedirne il godimento secondo la

destinazione contrattuale – salvo si tratti di vizi conosciuti

o facilmente riconoscibili – l’art. 1578 c.c. prevede che il

conduttore possa agire in giudizio per ottenere o la risolu-

zione del contratto o la riduzione del canone di locazione,

oltre al risarcimento dei danni

Il conduttore, f‌inché la presenza del vizio non sia ac-

certata giudizialmente, è comunque tenuto a pagare per-

fettamente il canone previsto nel contratto.

4. Vendita bene locato e prelazione

Vendita dell’immobile locato: va informato il locatario?

Al conduttore può spettare il cosiddetto “diritto di pre-

lazione”, il quale consente all’inquilino di essere preferito

nell’acquisto (alle stesse condizioni) rispetto agli altri. Il

diritto di prelazione – secondo la Legge 431/1998 – sorge

quando il locatore, alla prima scadenza, nega il rinnovo

del contratto in quanto intende vendere a l’immobile a ter-

zi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo

oltre a quello che eventualmente abiti.

Al f‌ine di mettere in condizione il conduttore di eserci-

tare il proprio diritto di prelazione, l’ordinamento prevede

che il locatore comunichi per iscritto, e tramite notif‌ica

a mezzo degli Uff‌iciali giudiziari, la propria intenzione di

vendere, indicando il corrispettivo e le condizioni di com-

pravendita.

A questo punto il conduttore, deve decidere se eserci-

tare o meno il proprio diritto nel termine di sessanta gior-

ni dal ricevimento della notif‌ica.

Nel caso decida di esercitare la prelazione, ai sensi

dell’art. 38 della legge numero 392/1978, egli ha l’onere

di comunicare per iscritto la propria decisione al locato-

re, con notif‌ica a mezzo di uff‌iciale giudiziario, e dovrà

provvedere (contestualmente alla stipula del contratto di

compravendita o preliminare) a versare il prezzo d’acqui-

sto entro trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno

successivo a quello in cui gli è stata notif‌icata la comuni-

cazione del proprietario.

5. Pignoramento immobile locato

Pignoramento dell’immobile: quali conseguenze per il

conduttore?

La materia è disciplinata dall’art. 2923 c.c. In linea di

principio, anche in caso di pignoramento (atto di esecu-

zione che ha come scopo f‌inale la vendita del bene pigno-

rato), la locazione gravante sull’immobile oggetto d’ese-

cuzione sarà opponibile pure all’aggiudicatario in sede

di vendita giudiziaria, al pari di quanto accade in caso di

vendita liberamente stipulata tra le parti. Tuttavia è ne-