Rapporti ed elementi di caratterizzazione delle locazioni turistiche rispetto alle locazioni transitorie

• Autore: Antonio Mazzeo
• Pagine: 759-760

Intervento svolto al IX Convegno del Coordinamento Legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza l'11 settembre 1999.

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Dal punto di vista concettuale le locazioni urbanistiche rientrano nel più ampio genere delle locazioni transitorie, essendo connotate, rispetto a queste ultime, da una specifica finalità di turismo che le riconduce nel novero delle convenzioni locatizie stipulate per il soddisfacimento di esigenze abitative a durata limitata.

Esse hanno, pertanto, in comune con le locazioni transitorie il fondamentale carattere della temporaneità della esigenza abitativa che il godimento dell'immobile è destinato a soddisfare e si caratterizzano, peraltro (rispetto al più ampio genus al quale appartengono), in virtù del tipo di interesse abitativo del conduttore che è correlato a scopi di vacanza, villeggiatura, svago o riposo («interesse turistico» in senso lato) ¹.

Le caratteristiche comuni alle due tipologie contrattuali in esame avevano indotto il legislatore del c.d. equo canone alla previsione di una normativa sostanziale uniforme per entrambe le figure negoziali, destinata, cioè, a regolare tutte le locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria (in esse comprese le locazioni per finalità turistiche).

In particolare gli artt. 1, secondo comma, e 26, lettera a), della legge 27 luglio 1978, n. 392 sottraevano alla disciplina imperativa della legge stessa le locazioni di natura transitoria (e, tra queste, le locazioni turistiche), con la sola eccezione di quelle stipulate per soddisfare esigenze, pur temporanee, di studio o di lavoro, alle quali non era applicabile la durata minima legale. Ed appariva chiara la ratio della operata diversificazione normativa, posto che, secondo quanto acutamente osservato ², l'esigenza abitativa primaria, anche se transitoria, giustificata da motivazioni di lavoro o di studio, se era tale da legittimare l'eccezione alla regola della altrimenti imperativa durata quadriennale del contratto, non consentiva, peraltro, altre deroghe alla rimanente disciplina «vincolistica» della legge 392/1978 (ad es. in materia di determinazione del canone).

In definitiva, alla stregua della normativa previgente, le locazioni di immobili per finalità turistiche - essendo ricomprese nell'ambito delle locazioni transitorie ed a queste essendo accomunate dalla temporaneità dell'uso dell'immobile, giustificato da particolari esigenze del conduttore meritevoli di tutela nonché da una misura temporale inferiore alla durata minima quadriennale - erano escluse dai vincoli di durata e di canone previsti dalla legge 392/1978 per le locazioni di immobili urbani ad uso abitativo.

Diverse sono state le scelte del legislatore del 1998. Questi, infatti, all'art. 1, secondo comma, lettera c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431, ha esplicitamente esonerato dalla applicabilità della normativa speciale gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche in virtù di una evidente e ideale graduazione che pone questa tipologia di rapporti ad un livello di tutela inferiore rispetto ad altri contratti indotti da più essenziali (e residue) esigenze abitative pur di natura transitoria, le quali (ultime) hanno, viceversa, assunto una superiore dimensione di primarietà (rispetto alle locazioni turistiche), tanto da richiedere l'adozione di una regolamentazione generale ed unitaria al pari di quella dettata per le locazioni abitative non transitorie ³.

Una siffatta regolamentazione è stata demandata dall'art. 5 della legge di riforma a un decreto suppletivo del Ministero dei lavori pubblici - poi emesso in data 5 marzo 1999 e finalizzato a dettare i criteri generali per le locazioni convenzionate - che può definire le condizioni e le modalità per la...