Cancellazione automatica delle ipoteche e tutela dei consumatori

• Autore: Giuseppe Palazzolo
• Pagine: 349-364

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rivista di diritto privato Saggi e pareri

3/2011

Cancellazione automatica delle ipoteche

e tutela dei consumatori*

di Giuseppe Palazzolo

SOMMARIO: 1. Il procedimento di cancellazione automatica delle ipoteche nella L.

40/2007. – 2. Perentorietà del termine e decadenza. La rinnovazione dell’ipoteca ex

art. 2881 c.c. – 3. Alcune osservazioni sull’alternativa delle procedure di cancellazio-

ne delle ipoteche e l’ipotesi dell’obbligazione imperfetta. – 4. L’ azione collettiva in

tema di cancellazione automatica dell’ipoteca. Rilievi critici sul procedimento della

Class action. – 5. Analisi del giusticato motivo della controdichiarazione di perma-

nenza dell’ipoteca da parte del creditore ipotecario. Rimedi processuali dell’utente

bancario ex art. 140 bis Cod. cons.

1. Il procedimento di cancellazione automatica delle ipoteche nella L. 40/2007

La disciplina della cancellazione delle ipoteche derivanti da mutui contratti con

banche, nanziarie e istituti previdenziali, è stata integrata da un automatismo lega-

le, estremamente innovativo ed originario, che pone a carico degli istituti anzidetti

tutte le attività necessarie all’ottenimento del risultato estintivo dell’iscrizione ipote-

caria, sotto forma di cancellazione telematica del pregiudizio. Esso, inoltre, introdu-

ce particolari eetti pubblicitari rispetto ai terzi di buona fede che ispezionano il

dedicato registro, unitamente alla individuazione della perentorietà del termine di

trenta giorni previsto dalla l. 2 aprile 2007, n. 40, ex art. 13 comma 8 novies per

l’esaurimento della comunicazione di estinzione dell’obbligazione e dell’eventuale

controdichiarazione di permanenza.

Il soggetto incaricato ex lege di ricevere il combinato delle due dichiarazioni è

rappresentato dalla Conservatoria dei RR.II., quale organo decentrato dell’Agenzia

del Territorio che, constatata la comunicazione estintiva dell’obbligo, proveniente

dalla sola banca od altro istituto considerato dalla legge, nel giorno successivo al suo

spiare, procede, senza altro indugio, alla cancellazione dell’ipoteca.

L’intreccio ratione temporis, delle dette attività appare del tutto compatibile col

semplicato sistema della cancellazione automatica d’ipoteca e costituisce un proce-

* Questo studio è destinato alla raccolta di scritti scaturiti dal convegno, “Class action. Una prima lettura “,

organizzato dall’Associazione “Nicolò Cinquemani Arcuri. Istituto di alta formazione giuridica e politica “,

tenutosi ad Agrigento sotto le date del 12 e 13 giugno 2010.

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dimento rispettoso delle posizioni di entrambe la parti contraenti l’originario con-

tratto di mutuo garantito da ipoteca1.

È da dire altresì, a conforto della nuova normativa, che il suo contenuto disposi-

tivo, non altera i principi legali sottesi ai caratteri dell’accessorietà e della estinzione

dell’ipoteca per come disciplinati dal codice civile, pure considerati nel richiamo che

il legislatore fa dell’art. 2878 c.c., di cui stabilizza il ne in deroga all’art. 2847 c.c.

Trattasi, a nostro avviso, con l’introduzione della esposta prospettiva legale, di

obblighi ex lege di carattere propter rem completamente traslati ai sensi dell’art. 13

comma 8 sexies e ss. della L. 2 aprile 2007, n. 40 che ha convertito il D.L. 31 gen-

naio 2007, n. 7, sul creditore ipotecario, il quale, constatata l’estinzione dell’obbli-

gazione garantita dall’ipoteca, deve rilasciare al debitore una quietanza, recante la

data in cui l’evento anzidetto è avvenuto. Nei trenta giorni successivi deve, ancora,

obbligatoriamente comunicare al Conservatore dei RR.II. gli eventi già conosciuti

dal debitore ipotecario, salvo che, nello stesso termine decorrente dalla comunica-

zione di estinzione dell’obbligazione, non si accorga di essere caduto in errore e co-

munichi che l’ipoteca deve permanere, nei modi e con le forme adottate usualmen-

te per la rinnovazione di essa ai sensi dell’art. 2850 c.c.

Proprio perché si tratta di un procedimento legalizzato da una serie di attività

imposte ex lege al creditore ipotecario ed addirittura con l’abbattimento di ogni for-

malità, essendo stata adottata la comunicazione telematica con sottoscrizione digi-

tale e l’istituzione di un apposito registro che sostituisce il cartaceo, deve trattarsi di

mutui bancari, o stipulati con nanziarie ovvero di istituti previdenziali in favore dei

propri assistiti. Possiamo n da ora aermare che la tipologia del mutuo, esclusiva-

mente adottata dalla legge, quale contratto di prestito normalmente usato per l’ac-

quisto di un immobile da adire ad abitazione, giustica gli abbattimenti scali e

degli oneri di cancellazione dell’ipoteca, per la particolare categoria di soggetti che

ne ricevono i beneci, unitamente ad altre motivazioni relative al procedimento di

1 La norma in esame ha avuto, n dalla sua emanazione, notevole gradimento sociale, mostrando il legislato-

re un vero interesse per il cittadino di fronte a certi poteri della nanza e delle professioni che in tema di

cancellazione di ipoteca ne postergavano la conclusione ad libitum nonostante il pagamento di somme in-

cidenti sui piccoli bilanci familiari (da 400 a 1000 Euro) ai notai, anchè si ottenesse la completa liberato-

ria dal rapporto di mutuo. Lo stesso non può dirsi di altre recenti normative, da rintracciare nell’orbita di

ben più ampi provvedimenti, quali l’opposizione alla donazione familiare ex art. 2 comma 4 novies della L.

14 maggio 2005, n. 80, intitolata alla c.d. competitività, il cui favor per la banca titolare di ipoteca, sul bene

di provenienza donativa, con la rimodulazione degli artt. 561 e 563 c.c., è sotto gli occhi di tutti (cfr. senza

alcuna pretesa; G. Palazzolo, Le nuove regole della Legge 80/2005 in tema di opposizione, riduzione e restitu-

zione nelle donazioni, in Vit. Not., n. 1, 2006, p. 542 ss.) ovvero, con l’opinabile tecnica legislativa dell’ag-

giunzione di testi normativi a norme del Codice civile per disciplinare il patto di famiglia e la trascrizione

degli atti di destinazione, tutte di dicile applicazione ed avviate ad una potenziale abrogazione per desue-

tudine, a cagione della poca frequentazione di tali presidi da parte dei consociati che non vi trovano alcuna

utilità.