Brevi note sul procedimento per convalida di sfratto per morosità. Caratteri generali ed ambito applicativo
| Autore | Antonino Mazzeo Rinaldi |
| Pagine | 582-587 |
582
dott
6/2015 Arch. loc. e cond.
DOTTRINA
BREVI NOTE
SUL PROCEDIMENTO
PER CONVALIDA DI SFRATTO
PER MOROSITÀ. CARATTERI
GENERALI ED AMBITO
APPLICATIVO (*)
di Antonino Mazzeo Rinaldi
(*) Questo contributo è stato escluso dalla procedura di valutazio-
ne da parte della Direzione scientifica data l’autorevolezza riconosciuta
all’Autore.
SOMMARIO
1. Caratteri generali del procedimento per convalida di licen-
za e di sfratto per finita locazione e per morosità; 1.1) Ambi-
to applicativo. 2. Il procedimento per convalida di sfratto per
morosità; 2.1) Ammissibilità del procedimento per convali-
da di sfratto per il mancato pagamento degli oneri accesso-
ri. 2.2) Sanatoria giudiziale della morosità. 2.3) Ambito di
applicazione degli artt. 55 e 56 della legge 392/1978.
1. Caratteri generali del procedimento per convalida di
licenza e di sfratto per finita locazione e per morosità
Come è noto, il procedimento per convalida di licenza
o di sfratto (artt. 657-669 c.p.c.) rientra tra i procedimen-
ti speciali di cognizione (libro IV c.p.c.) e, nell’ambito di
questi, tra quelli sommari (titolo I).
Attraverso tale procedimento il locatore può ottene-
re, con estrema speditezza, un titolo esecutivo di rilascio
della cosa locata, nelle ipotesi di scadenza del contratto
(già maturata o da maturare) e di morosità del conduttore
nel pagamento dei canoni. Esso si articola in due fasi, di
cui una necessaria e l’altra eventuale.
La prima, caratterizzata da specialità e sommarietà di
cognizione, è introdotta da un atto di intimazione e conte-
stuale citazione in giudizio per la convalida e si conclude,
normalmente alla prima udienza, con l’emissione (sempre
che ne ricorrano i presupposti) dell’ordinanza di convali-
da ex art. 663 c.p.c. o, in caso di opposizione dell’intimato,
con la pronunzia, da parte del giudice, dell’ordinanza non
impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del
convenuto, ex art. 665 c.p.c., se richiesta dall’intimante; la
seconda, a cognizione ordinaria e soggetta al rito locatizio
(artt. 447-bis e 667 c.p.c.), segue allorché vi sia opposizio-
ne dell’intimato o, comunque, il giudice neghi la convalida
ed è destinata a concludersi con una sentenza.
La disciplina del procedimento per convalida di sfrat-
to, sottratto, ai sensi del combinato disposto degli artt. 92
dell’ordinamento giudiziario e 3 L. 742/1969, alla regola
della sospensione dei termini processuali in periodo feria-
le, non ha subito sostanziali modifiche a seguito dell’entra-
ta in vigore della legge 392/1978 - che pure ha introdotto
alcune novità rilevanti destinate ad operare nell’ambito di
siffatto procedimento (quali la sanatoria giudiziale della
morosità e la fissazione della data di esecuzione dello
sfratto, di cui, rispettivamente, agli artt. 55 e 56).
Peraltro, dopo la riforma processuale di cui alla leg-
ge 353/1990, detta disciplina deve essere coordinata, da
un lato, con il nuovo processo di cognizione ordinario e,
dall’altro, con le nuove regole di competenza e di rito per
le controversie locatizie, che hanno riguardato in partico-
lare la fase introduttiva e il passaggio dalla fase sommaria
alla fase a cognizione piena.
In ogni caso, il procedimento in esame, di natura si-
curamente contenziosa, tende a sfociare in un provvedi-
mento (di convalida) che, ancorché emesso in forma di
ordinanza, è idoneo ad acquisire efficacia di giudicato in
senso sostanziale.
Il carattere “speciale”, più che “sommario”, di detto
procedimento giustifica, poi, il fatto che, nel caso di man-
cata comparizione o di mancata opposizione dell’intimato
comparso in udienza, il giudice adito, pur non dovendo
procedere ad alcuna indagine sui fatti dedotti dall’inti-
mante a fondamento della domanda, tuttavia non è esen-
tato da una cognizione piena in punto di diritto, dovendo
egli, comunque, procedere ex officio, come in un ordinario
giudizio di cognizione, all’accertamento della sussistenza
dei presupposti processuali generali e delle condizioni
dell’azione (quali la giurisdizione, la competenza, la ca-
pacità processuale e la legittimazione delle parti, ecc.) e
dei presupposti speciali di ammissibilità del procedimento
(vale a dire, la deduzione di uno dei rapporti tipici indi-
cati dagli artt. 657 e 659 c.p.c. e la prospettazione di una
delle ragioni giuridiche contenute negli artt. 657, 658 e
659 c.p.c.), nonché della idoneità dei fatti dedotti dall’in-
timante a produrre, secondo le norme sostanziali vigenti,
gli effetti giuridici invocati (e cioè la cessazione o la ri-
soluzione del contratto, con conseguente diritto dell’inti-
mante alla riconsegna del bene) (1).
La disciplina del procedimento di convalida, nel suo
complesso, ispirata dalla specialità della materia e dalla
peculiarità degli interessi da tutelare, ha superato il vaglio
della Corte costituzionale, segnatamente con riferimento
ai parametri degli artt. 3 e 24, secondo comma, Cost. (2).
1.1. Ambito applicativo
L’ambito di applicazione del procedimento per convali-
da è delineato dall’art. 657 c.p.c. ed è limitato alle locazio-
ni immobiliari, all’affitto a coltivatore diretto, al rapporto
di mezzadria e colonia, ai rapporti di locazione d’opera (in
cui il godimento dell’immobile costituisce il corrispettivo,
anche parziale, di una prestazione d’opera).
Tale procedimento è, quindi, applicabile a tutte le
fattispecie locatizie, disciplinate dal codice civile ovvero
dalle leggi 392/1978 e 431/1998, ivi comprese le locazioni
transitorie e turistiche, pur con alcuni limiti riferibili es-
senzialmente alla possibile applicazione a tali categorie di
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