Brevi note ricognitive in tema di durata e canone nelle locazioni transitorie dopo il d.m. 16 Gennaio 2017

Autore:Antonio Mazzeo
Pagine:20-21
 
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Arch. loc. cond. e imm. 3/2018
DOTTRINA
3/2018 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
BREVI NOTE RICOGNITIVE
IN TEMA DI DURATA
E CANONE NELLE LOCAZIONI
TRANSITORIE DOPO
IL D.M. 16 GENNAIO 2017 (*)
di Antonio Mazzeo
Premessa sul regime generale delle locazioni transitorie
in tema di durata e canone prima del D.M. 16 gennaio 2017
Come ho avuto modo di evidenziare in un mio pre-
cedente scritto (1), la durata delle locazioni di natura
transitoria, in adesione al dettato dell’art. 5 della legge 9
dicembre 1998, n. 431 (e prima dell’entrata in vigore del
recente D.M. 16 gennaio 2017), è stata fissata in misura
non inferiore a un mese e non superiore a diciotto mesi
dall’art. 2 del D.M. 5 marzo 1999, successivamente confer-
mato dall’art. 2 del D.M. 30 dicembre 2002.
Pur in mancanza di previsione di un meccanismo di rin-
novazione automatica dei contratti transitori, in difetto di
disdetta (non essendo sicuramente operante, per siffatti
contratti, lo specifico meccanismo di tacita riconduzione
predisposto dall’art. 2 della citata novella con esclusivo ri-
ferimento ai contratti conclusi per soddisfare esigenze abi-
tative di natura primaria, liberi e agevolati), si è ritenuto
che in subiecta materia trovi applicazione l’istituto della
rinnovazione tacita del contratto di locazione di cui all’art.
1597 c.c. (2). E tale opinione si è ulteriormente rafforzata
proprio a seguito dell’entrata in vigore della legge di rifor-
ma delle locazioni abitative (legge 431/1998), che ha intro-
dotto un diverso inquadramento normativo delle locazioni
di natura transitoria “sul presupposto della dimensione di
“quasi primarietà” (rispetto ad altre tipologie contrattuali)
e della conseguente “valorizzazione” assunta dalle esigenze
transitorie, (presupposto) che ha comportato l’adozione di
una regolamentazione generale e unitaria, al pari di quella
dettata per le locazioni abitative primarie” (3).
In buona sostanza, proprio in ragione della maggiore
rilevanza e del conseguente più intenso grado di “prote-
zione” attribuiti dal legislatore della riforma alle esigenze
abitative transitorie, si è ritenuta la piena compatibilità
della relativa negoziazione con il meccanismo della tacita
rinnovazione sul fondamento che anche necessità tempo-
ranee di rilevante valenza (quali, ad es., le necessità di
lavoro ovvero di studio non rientranti nell’ambito delle
esigenze di studenti universitari) vanno giuridicamente
ricomprese nel concetto generale di esigenze abitative
transitorie (e sono sicuramente suscettibili di perdurare
nel tempo) (4).
Ne consegue che la locazione di natura transitoria, una
volta giunta a scadenza per spirare del termine convenuto
nel quadro della contrattazione concertata, è soggetta a
tacita rinnovazione (ovviamente, in assenza di disdetta da
parte del locatore), ex art. 1597 c.c., qualora il conduttore
rimanga e sia lasciato nella detenzione della res locata, do-
vendosi, in tal caso, reputare persistente l’esigenza tempo-
ranea posta a fondamento della convenzione locatizia (5).
Deve, infine essere evidenziata la disposizione che ha
introdotto l’istituto della riconduzione della durata del
contratto transitorio a quella prevista dall’art. 2, primo
comma, della L. 431/1998 (e, cioè, alla durata di quattro
anni + quattro stabilita per le locazioni c.d. libere), e ciò
nell’ipotesi di mancata conferma, da parte del locatore,
del verificarsi dell’evento che ha giustificato la stipula-
zione del contratto ed, altresì, nel caso in cui le cause
di transitorietà (concernenti il locatore o il conduttore)
poste a fondamento della convenzione locatizia siano
venute meno (art. 2, secondo comma, del D.M. 5 marzo
1999 e punto 2) del contratto tipo Allegato B; art. 2, quin-
to comma, del D.M. 30 dicembre 2002 e art. 2, secondo
comma, del tipo di contratto Allegato C) (6).
Per quanto riguarda il canone, va ricordato che la legge
di riforma delle locazioni abitative (L. 9 dicembre 1998,
n. 431, art. 5) ha demandato alla decretazione suppletiva
del Ministro dei Lavori Pubblici (oggi Ministero delle in-
frastrutture e dei trasporti) sulla base della Convenzione
nazionale di cui all’art. 4 della legge stessa - concretizzata-
si nei decreti 5 marzo 1999, 30 dicembre 2002 e, da ultimo,
nel decreto in data 16 gennaio 2017 (oggetto di esame) - la
disciplina finalizzata a dettare i criteri generali per le lo-
cazioni convenzionate, idonea a definire le condizioni e le
modalità per la stipula dei contratti di locazione di natura
transitoria anche in tema di canone.
In particolare, il decreto 30 dicembre 2002, art. 2,
comma 2, prevede l’applicazione di un canone concordato
(sia pure limitatamente alle aree metropolitane, comuni
limitrofi e comuni capoluogo di provincia), con possibilità
di variazioni, fino a un massimo del 20%, dei valori minimi
e di quelli massimi “per tenere conto, anche per specifiche
zone, di particolari esigenze locali” (7).
Le modifiche introdotte dal D.M. 16 gennaio 2017 in
tema di durata e canone delle locazioni transitorie
Il D.M. 16 gennaio 2017, sulla falsariga di quelli prece-
denti, è stato emesso dal Ministro delle infrastrutture e
dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e
delle finanze per fissare i criteri generali per la realizza-
zione degli accordi da definire in sede locale per la stipula
dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone con-
cordato ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 431/1998,
nonché dei contratti transitori e dei contratti di locazione
per studenti universitari, ai sensi dell’art. 5, commi 1, 2 e
3, della legge medesima.
Al decreto sono allegati i tre modelli di contratto con-
cernenti la locazione abitativa (All. A), la locazione abita-
tiva di natura transitoria (All. B) e la locazione abitativa
per studenti universitari (All. C), oltre alla tabella per la
ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore
(All. D) e al regolamento per le procedure di negoziazione
e conciliazione stragiudiziale unitamente alle modalità di
funzionamento della Commissione (All. E).
Con precipuo riferimento alle locazioni transitorie e
limitatamente alla durata di tale tipologia di contratto, il
decreto in questione prevede una durata massima di 18
mesi (in linea con la normativa precedente) ma non in-
dica una durata minima (laddove i decreti del 1999 e del
2002 stabilivano una durata minima di trenta giorni), con
conseguente possibilità di stipula di contratti di locazione
transitori di durata molto breve, in pratica difficilmente
distinguibili dalle locazioni turistiche, come già rilevato
puntualmente dai primi commentatori (8), e con la pre-
cisazione (contenuta in seno al comma 4 dell’art. 2 del
D.M. del 2017) secondo cui la documentazione a compro-
va dell’esigenza di transitorietà è richiesta soltanto con
riguardo ai contratti di durata superiore a trenta giorni.
Il nuovo D.M. non prevede più la necessità di confer-
ma della sussistenza delle esigenze transitorie prima della
scadenza del contratto, che era, invece, contemplata nel
precedente decreto ministeriale (art. 2, comma 4, D.M.
30 dicembre 2002), e tale scelta appare in linea con l’am-
missibilità del rinnovo automatico delle locazioni transi-
torie (alla quale si è già fatto riferimento nel precedente
paragrafo con richiamo a specifiche decisioni favorevoli
della Suprema Corte menzionate sub nota 2), ovviamen-
te allorché l’esigenza abitativa transitoria perduri dopo la
scadenza dell’iniziale periodo contrattuale.
Viene confermata, sia pure con inesatto riferimento
alle ipotesi presupposte: a) la riconduzione del contratto
transitorio alla durata della locazione ordinaria in caso di
inadempimento delle modalità di stipula (art. 2, comma 6,
D.M.) – norma non applicabile alle locazioni concluse dai
grandi proprietari; b) e, altresì, la necessità di utilizzazio-
ne del tipo di contratto (All. B) ai fini della stipula delle
locazioni transitorie (art. 2, comma 7, D.M.).
Assolutamente improprio appare il richiamo – conte-
nuto nel comma 2 dell’art. 3 del tipo di contratto relativo
alla locazione transitoria (All. B) – alla previsione del ri-
pristino e riconduzione del rapporto locatizio alla locazio-
ne abitativa ordinaria nell’ipotesi di mancata destinazione
dell’immobile all’uso dichiarato da parte del locatore che
ne abbia ottenuto il rilascio alla scadenza (assumendo di
volerlo adibire ad un uso determinato). Trattasi, infatti, di
fattispecie, all’evidenza, estranea al regime giuridico delle
locazioni transitorie (9).
Immutata la disposizione sulla possibilità di recesso
anticipato del conduttore per gravi motivi, con preavvi-
so temporalmente non determinato, contenuta in seno
all’art. 10 del tipo di contratto concernente le locazioni
transitorie (con esclusione di quelle di durata inferiore
a trenta giorni): norma tuttora difforme dalla omologa
disposizione in tema di locazioni abitative che indica un
termine di recesso di sei mesi (10).
Il decreto non contiene, infine, alcuna apertura (alla
stessa stregua di quelli precedenti) in ordine alla possibile
autonomia delle parti in merito all’eventuale inserimento
di clausole aggiuntive rispetto a quelle previste dal tipo di
contratto di riferimento (11).
Con specifico riguardo al canone, il comma 2 dell’art.
2 del D.M. del 2017 prevede la necessaria applicazione
dei canoni fissati per le locazioni agevolate alle locazioni
transitorie aventi ad oggetto immobili ubicati in Comuni
con un numero di abitanti superiore a diecimila, nel senso
che i canoni relativi a tale tipologia di locazione dovran-
no essere definiti dalle parti all’interno dei valori minimi
e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione così come
individuate nell’ambito della contrattazione territoriale
per aree omogenee (secondo i criteri richiamati in seno
all’art. 1 del decreto ministeriale medesimo).
Tale disposizione è chiaramente innovativa rispetto
alla omologa previsione contenuta nel precedente decreto
che estendeva la disciplina in materia di canoni concorda-
ti ai contratti transitori relativi ad immobili ricadenti nelle
aree metropolitane (individuate nel comma 2 dell’art. 2
D.M. 30 dicembre 2002), nei Comuni con esse confinanti e
negli altri Comuni capoluogo di provincia.
È stata, poi, confermata la possibilità di stabilire varia-
zioni del canone (attraverso gli accordi territoriali) fino
ad un massimo del 20% dei valori minimi e massimi delle
fasce per tenere conto, anche per specifiche zone, di par-
ticolari esigenze locali.
È, infine, prevista la libera contrattazione delle parti
con riguardo alla determinazione dei canoni - e alla ripar-
tizione degli oneri accessori - per i contratti transitori con
durata pari o inferiore a 30 giorni (art. 2, comma 2, ultimo
inciso, del decreto ministeriale del 2017). Trattasi di di-
sposizione nuova che trova fondamento nella previsione
di una “categoria” di locazioni transitorie con durata pari
o inferiore a trenta giorni, introdotta dal decreto sopra
menzionato.
Per quanto riguarda il tipo di contratto Allegato B, si
evidenzia che l’art. 4 (relativo al canone), in armonia con
le previsioni del D.M. 16 gennaio 2017 (art. 2, comma 2),
considera le opzioni alternative: a) dei contratti transitori
conclusi in Comuni fino a diecimila abitanti, per i quali
non è obbligatoria l’applicazione della contrattazione ter-
ritoriale di cui all’art. 1 del ricordato decreto; b) dei con-
tratti conclusi in Comuni con più di diecimila abitanti ove
sia stato stipulato l’accordo locale o l’accordo integrativo,
in relazione ai quali i canoni sono definiti sulla base di
siffatti accordi; c) dei contratti conclusi in Comuni con
più di diecimila abitanti ove non siano stati stipulati gli
accordi, in relazione ai quali i valori di riferimento sono
quelli definiti dalle condizioni di cui al decreto ministeria-
le previsto dall’art. 4, comma 3, della legge 431/98.
Per quanto attiene al deposito cauzionale il testo
dell’art. 5 del tipo di contratto allegato B riproduce fon-
damentalmente il contenuto dell’art. 5 del precedente e

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