Brevi note in tema di sublocazione
| Autore | Patrizia Zarriello |
| Pagine | 220-221 |
220
giur
2/2014 Arch. loc. e cond.
MERITO
siano state quantificate in € 300.000,00 le spese di tra-
sferimento e di nuovo avviamento dell’attività aziendale
(e sempre in € 300.000,00 il “danno” da perdita dell’av-
viamento, che l’indennità ex art. 34 L. n. 392/1978 è giu-
stappunto intesa a riparare, così come viene riconosciuta
alla Appia Service Auto).
Il c.d. preventivo all. 9 alla memoria integrativa Appia
Service Auto riporta, infatti, delle lavorazioni e quantità
che non paiono neppure riferite ad una specifica unità
immobiliare, bensì ad una non meglio individuata “nuova
sede in Roma via Appia Nuova”; dal momento che la Appia
Service non ha neppure indicato quale potrebbe essere la
sede di destinazione delle sue attività, né quindi ha dimo-
strato di essersi attivata per il trasferimento, e di essersi
trovata di fronte alla necessità di eseguire tutte le lavora-
zioni indicate nel preventivo, nelle quantità ivi specificate,
è preclusa al tribunale qualsiasi illazione in merito al dan-
no paventato dalla interveniente, in fin dei conti incerto
anche nella sua futura verificazione.
Da qui, il rigetto elle istanze di prova formulate dalla
interveniente in corso di giudizio, ed ora il rigetto delle
domande risarcitorie proposte contro la A.Q.S. AUTO Spa.
Si provvede come in dispositivo; la A.Q.S. AUTO Spa, vi-
sto il suo atteggiamento processuale di sostanziale non op-
posizione alle domande della parte attrice, viene esentata
(per compensazione) dal rifondere le spese alla Milano
90 Srl; per contro, l’interveniente principale Appia Service
Auto Srl va condannata a rifondere alla Milano 90 Srl le
spese inerenti alle liti di intimazione di sfratto per mo-
rosità e licenza per finita locazione (dacché si è opposta
alla convalida, risultando soccombente), nonché alle sue
domande di accertamento principali (con riferimento alle
quali è parimenti soccombente); le spese delle domande
subordinate di pagamento somme e di risarcimento danni
proposte dalla Appia Service Auto Srl, nei soli confronti
della A.Q.S. AUTO Spa, considerata la soccombenza reci-
proca vengono integralmente compensate tra tali due
parti. (Omissis)
BREVI NOTE IN TEMA
DI SUBLOCAZIONE
di Patrizia Zarriello
La fattispecie riguarda un unico contratto di locazio-
ne relativo ad un immobile composto, al piano terra, da
una zona adibita alla vendita di autovetture e, al piano
sottostrada, da una zona adibita ad officina meccanica e
rivendita pezzi di ricambio, quest’ultima ove è esercitata
l’attività ceduta a terzi.
Il Giudice del Tribunale di Roma, con la decisione in
commento, ha correttamente ritenuto che la cessione
della sola attività di officina meccanica e rivendita pezzi
di ricambio configurasse una cessione di un ramo del-
l’azienda cui non seguiva l’automatica cessione “parziale”
del contratto di locazione delle mura in cui l’attività era
esercita. Tale circostanza, infatti, avrebbe dovuto semmai
costituire oggetto di specifica pattuizione tra le parti,
sicché proprio dalla diversa configurazione assunta dal
rapporto, tra cedente e cessionario, relativo all’immobile
in cui era esercitata l’attività ceduta, sarebbero discese
diverse conseguenze sul piano giuridico.
La sentenza, a parere di chi scrive, risulta corretta e
ben motivata ove non riconosce al conduttore la possibi-
lità di frazionare il contratto di locazione in essere che,
dunque, rimane unico.
Ed invero, in t al senso, si era già espress a la Suprema
Corte (con sentenza Cass. civ., sez. III, del 26 ottobre
2000, n. 14139) affermando che “ai sensi dell’art. 36,
L. n. 392 del 1978, nell’ ipotesi nor male deve sussistere
integrale corrispondenza tra oggetto della locazione e
oggetto della cessione di azienda, senza possibilità per
il conduttore cedente di manten ere per sé una part e del
contratto di locazione e farvi subentrare per il resto il ti-
tolare del complesso aziendale ceduto, con conseguente
scissione del rapporto di locazione in due distinti rappor-
ti, facenti capo a condutto ri diversi e soggetti a differenti
regimi giuridici”.
Dunque, ai sensi dell’art. 36 della L. 392/78, l’impor-
tanza della qualificazione giuridica del contratto tra il
cedente e il cessionario, in termini di sublocazione ovvero
di cessione del contratto di locazione, rileva allorché si
debba regolare la sorte del contratto di locazione avente
ad oggetto l’immobile nel quale l’azienda locata era eser-
citata, in quanto da tale differenza discende la disciplina
dei rapporti, rispettivamente, tra l’originario locatore e
l’originario conduttore, nonché tra l’originario locatore ed
il terzo.
Tale attività di qualificazione giuridica è stata riservata
al giudice di merito (1) (cfr. Cass. n. 2491/09, n. 25279/09)
il quale è chiamato ad indagare quale sia stata la volontà
delle parti ed infatti il giudice di Roma, partendo dall’ana-
lisi del contratto di cessione di ramo di azienda, ha desunto
che la volontà delle parti era stata oggettivata in clausole
palesemente incompatibili con una cessione di locazione e
dirette piuttosto ad instaurare una sublocazione parziale.
Trattandosi, dunque, di sublocazione e non di cessione
“parziale” del contratto di locazione, il Giudice ha ritenuto
che il contratto tra (conduttore) cedente e cessionario
rimanesse soggetto alle sorti del contratto tra locatore e
conduttore.
L’esattezza della soluzione proposta trova conferma
in una recentissima decisione della Cassazione (v. Cass.
civ., n. 15700/2010: “. . . il fatto che con il contratto in
questione le parti pon evano in essere una cessione di (di
Per continuare a leggere
RICHIEDI UNA PROVA