Bed & Breakfast in condominio, Temporary store, Comuni senza controlli, regolamento condominiale multietnico e problemi immobiliari vari

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 519-522

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dott

Arch. loc. e cond. 5/2014

DOTTRINA

bed & breakfast

in Condominio, temporary

store, Comuni senza

Controlli, regolamento

Condominiale multietniCo e

problemi immobiliari vari

di Corrado Sforza Fogliani

SOMMARIO

1. Proposta di mediazione e sua approvazione. 2. Maggioran-

za relativa, semplice, assoluta e qualif‌icata. 3. Unico Paese

coi Comuni senza controlli. 4. Impegno di Franceschini sui

rimborsi dovuti. 5. Bisogna che torni l’investimento immo-

biliare. 6. Regolamento condominiale multietnico. 7. Bed &

Breakfast in condominio. 8. Temporary store, possibili o no?

9. Una legge giurassica da rottamare.

1. Proposta di mediazione e sua approvazione

L’art. 71-quater disp. att. c.c. (norma introdotta dalla

legge di riforma dell’istituto condominiale), al suo quinto

comma, prevede che la proposta di mediazione debba “es-

sere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui

all’articolo 1136, secondo comma, del codice” civile, e che,

nel caso in cui tale maggioranza non venga raggiunta, “la

proposta si deve intendere rif‌iutata”.

Ciò posto, interessa chiarire se alla predetta maggio-

ranza si debba far riferimento in ogni caso (cioè quale che

sia la controversia condominiale oggetto di mediazione)

oppure no.

Nonostante la formulazione letterale della norma non

sembri lasciare spazio ad eccezioni di sorta, ove – deve

ritenersi – dall’approvazione della proposta conciliativa

derivi la limitazione dei diritti dei condòmini sulle parti

comuni, tale approvazione non può avvenire se non con il

consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Nell’interpretare la norma in questione infatti, si deve

necessariamente tener conto dei principii che regolano la

materia condominiale; principii che – come precisato più

volte dalla giurisprudenza – non consentono all’assem-

blea, con delibere assunte a maggioranza, di incidere sui

diritti dei condòmini sui beni condominiali.

Basti ricordare, in questo senso, la pronuncia della Cassa-

zione n. 4258 del 24 febbraio 2006 che, con riguardo all’ipotesi

di deliberazioni che autorizzino l’amministratore a conclude-

re transazioni, ha precisato che tali transazioni, ove vadano a

porre limitazioni alle facoltà dei condòmini sulle cose comu-

ni, presuppongono inevitabilmente il consenso della totalità

della compagine condominiale. E ricordiamo pure la più re-

cente – sempre in tema di accordi extragiudiziali – pronuncia

della Suprema Corte n. 25608 del 30 novembre 2011.

2. Maggioranza relativa, semplice, assoluta e qualif‌i-

cata

Non di rado si utilizzano, specie nel parlar comune,

diverse def‌inizioni di maggioranza – “relativa”, “semplice”,

“assoluta” e “qualif‌icata” – in relazione all’approvazione

delle delibere condominiali.

In via generale si può affermare che un’opzione conse-

gue la maggioranza “relativa” se ottiene un numero di voti

superiore a quelli ottenuti da ciascun altra opzione nella

stessa votazione. Consegue, invece, la maggioranza “sem-

plice” se ottiene un numero di voti superiore alla metà del

numero totale dei votanti. Consegue la maggioranza “as-

soluta” se ottiene un numero di voti superiore alla metà

del numero totale degli aventi diritto. Consegue, inf‌ine, la

maggioranza “qualif‌icata” se ottiene un numero di voti non

inferiore ad una determinata frazione (es.: 2/3 o 4/5) a sua

volta superiore, comunque, alla metà del numero totale

dei votanti o degli aventi diritto.

Si tratta di def‌inizioni, tutte queste, che diff‌icilmente,

però, possono trovare applicazione in ambito condominia-

le.

Al di là della necessaria esistenza di uno specif‌ico

quorum per la regolare costituzione dell’assemblea, le

delibere condominiali, infatti, devono essere assunte con

una doppia maggioranza, per teste e per millesimi.

Per approvare le innovazioni, ad esempio, è richiesto,

in prima e seconda convocazione, un numero di voti che

rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno due

terzi del valore dell’edif‌icio. Una maggioranza quindi “re-

lativa” con riguardo alle teste, e “qualif‌icata” in relazione

ai millesimi.

L’unico caso in cui può essere utilizzata, senza equi-

voci, una delle def‌inizioni sopra indicate è la nomina del

presidente (e del segretario) di assemblea. Trattandosi

di atto meramente procedurale, infatti, deve considerarsi

eletto il candidato che ottiene il maggior numero di voti,

indipendentemente dal peso millesimale dei condòmini

votanti.

Per l’approvazione in questione, pertanto, può ritenersi

senz’altro suff‌iciente la maggioranza “relativa”.

3. Unico Paese coi Comuni senza controlli

Oggi, per i Comuni, non c’è più alcun controllo, e i ri-

sultati si vedono. La voragine degli sprechi è nelle Regioni

e nei Comuni maggiori (i piccoli, vivono per lo più di vo-

lontariato, anche se alcuni fra essi non rinunciano neppur

loro a togliersi lo sf‌izio di f‌inanziare qualche Festival). Il

controllo elettorale – nel quale si sperava – non funzio-

na: la gente non ha ancora capito che balli e frivolezze

varie non li paga il Sindaco, ma i contribuenti che pagano

(generose, e crescenti) tasse locali, perché “non c’è alcun

pasto gratis”, come scriveva – pressapoco – il grande eco-

nomista Milton Friedman.

Siamo l’unico Paese, in Europa, nel quale gli enti locali

non sono controllati da alcuno. Non è stato sempre così.

In poco più di 40 anni in tutto (da quando sono state isti-