Bed & Breakfast in condominio, Temporary store, Comuni senza controlli, regolamento condominiale multietnico e problemi immobiliari vari

Autore:Corrado Sforza Fogliani
Pagine:519-522
 
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dott
Arch. loc. e cond. 5/2014
DOTTRINA
bed & breakfast
in Condominio, temporary
store, Comuni senza
Controlli, regolamento
Condominiale multietniCo e
problemi immobiliari vari
di Corrado Sforza Fogliani
SOMMARIO
1. Proposta di mediazione e sua approvazione. 2. Maggioran-
za relativa, semplice, assoluta e qualificata. 3. Unico Paese
coi Comuni senza controlli. 4. Impegno di Franceschini sui
rimborsi dovuti. 5. Bisogna che torni l’investimento immo-
biliare. 6. Regolamento condominiale multietnico. 7. Bed &
Breakfast in condominio. 8. Temporary store, possibili o no?
9. Una legge giurassica da rottamare.
1. Proposta di mediazione e sua approvazione
L’art. 71-quater disp. att. c.c. (norma introdotta dalla
legge di riforma dell’istituto condominiale), al suo quinto
comma, prevede che la proposta di mediazione debba “es-
sere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui
all’articolo 1136, secondo comma, del codice” civile, e che,
nel caso in cui tale maggioranza non venga raggiunta, “la
proposta si deve intendere rifiutata”.
Ciò posto, interessa chiarire se alla predetta maggio-
ranza si debba far riferimento in ogni caso (cioè quale che
sia la controversia condominiale oggetto di mediazione)
oppure no.
Nonostante la formulazione letterale della norma non
sembri lasciare spazio ad eccezioni di sorta, ove – deve
ritenersi – dall’approvazione della proposta conciliativa
derivi la limitazione dei diritti dei condòmini sulle parti
comuni, tale approvazione non può avvenire se non con il
consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
Nell’interpretare la norma in questione infatti, si deve
necessariamente tener conto dei principii che regolano la
materia condominiale; principii che – come precisato più
volte dalla giurisprudenza – non consentono all’assem-
blea, con delibere assunte a maggioranza, di incidere sui
diritti dei condòmini sui beni condominiali.
Basti ricordare, in questo senso, la pronuncia della Cassa-
zione n. 4258 del 24 febbraio 2006 che, con riguardo all’ipotesi
di deliberazioni che autorizzino l’amministratore a conclude-
re transazioni, ha precisato che tali transazioni, ove vadano a
porre limitazioni alle facoltà dei condòmini sulle cose comu-
ni, presuppongono inevitabilmente il consenso della totalità
della compagine condominiale. E ricordiamo pure la più re-
cente – sempre in tema di accordi extragiudiziali – pronuncia
della Suprema Corte n. 25608 del 30 novembre 2011.
2. Maggioranza relativa, semplice, assoluta e qualifi-
cata
Non di rado si utilizzano, specie nel parlar comune,
diverse definizioni di maggioranza – “relativa”, “semplice”,
“assoluta” e “qualificata” – in relazione all’approvazione
delle delibere condominiali.
In via generale si può affermare che un’opzione conse-
gue la maggioranza “relativa” se ottiene un numero di voti
superiore a quelli ottenuti da ciascun altra opzione nella
stessa votazione. Consegue, invece, la maggioranza “sem-
plice” se ottiene un numero di voti superiore alla metà del
numero totale dei votanti. Consegue la maggioranza “as-
soluta” se ottiene un numero di voti superiore alla metà
del numero totale degli aventi diritto. Consegue, infine, la
maggioranza “qualificata” se ottiene un numero di voti non
inferiore ad una determinata frazione (es.: 2/3 o 4/5) a sua
volta superiore, comunque, alla metà del numero totale
dei votanti o degli aventi diritto.
Si tratta di definizioni, tutte queste, che difficilmente,
però, possono trovare applicazione in ambito condominia-
le.
Al di là della necessaria esistenza di uno specifico
quorum per la regolare costituzione dell’assemblea, le
delibere condominiali, infatti, devono essere assunte con
una doppia maggioranza, per teste e per millesimi.
Per approvare le innovazioni, ad esempio, è richiesto,
in prima e seconda convocazione, un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno due
terzi del valore dell’edificio. Una maggioranza quindi “re-
lativa” con riguardo alle teste, e “qualificata” in relazione
ai millesimi.
L’unico caso in cui può essere utilizzata, senza equi-
voci, una delle definizioni sopra indicate è la nomina del
presidente (e del segretario) di assemblea. Trattandosi
di atto meramente procedurale, infatti, deve considerarsi
eletto il candidato che ottiene il maggior numero di voti,
indipendentemente dal peso millesimale dei condòmini
votanti.
Per l’approvazione in questione, pertanto, può ritenersi
senz’altro sufficiente la maggioranza “relativa”.
3. Unico Paese coi Comuni senza controlli
Oggi, per i Comuni, non c’è più alcun controllo, e i ri-
sultati si vedono. La voragine degli sprechi è nelle Regioni
e nei Comuni maggiori (i piccoli, vivono per lo più di vo-
lontariato, anche se alcuni fra essi non rinunciano neppur
loro a togliersi lo sfizio di finanziare qualche Festival). Il
controllo elettorale – nel quale si sperava – non funzio-
na: la gente non ha ancora capito che balli e frivolezze
varie non li paga il Sindaco, ma i contribuenti che pagano
(generose, e crescenti) tasse locali, perché “non c’è alcun
pasto gratis”, come scriveva – pressapoco – il grande eco-
nomista Milton Friedman.
Siamo l’unico Paese, in Europa, nel quale gli enti locali
non sono controllati da alcuno. Non è stato sempre così.
In poco più di 40 anni in tutto (da quando sono state isti-

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