Le attribuzioni dell'amministratore

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Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla edizione 2007 de Il nuovissimo codice del condominio negli edifici (a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI; STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l'indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufficiali del C.E.D.

Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente: Amministratore nominato dall'Autorità Giudiziaria (2001, 599); Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Condominio minimo (2002, 345); Danni in condominio (2003, 543); Danni per ritardata restituzione della cosa locata (2003, 391); Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); Finestre e vedute (2005, 469); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Gli ingressi in condominio (2004, 747); Il deposito cauzionale (2005, 575); Il diritto di prelazione sull'immobile locato (2004, 371); Il diritto di riscatto (2006, 455); Il perimetro dell'edificio condominiale (2005, 213); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il regolamento condominiale (2004, 223); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I balconi (2003, 235); I cortili in condominio (2002, 639); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Immissioni (rumori, fumi, esalazioni) (2002, 213); Indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (2002, 451); Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione (2006, 697) Lastrici solari (2000,485); L'aggiornamento del canone locativo (2007, 197); L'ascensore condominiale (1996, 275); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La convalida della licenza o dello sfratto (2005, 361); La convocazione dell'assemblea condominiale (2006, 563); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La rinnovazione del contratto di locazione (2006, 87); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le innovazioni in condominio (2003, 853); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); L'impianto idrico in condominio (2006, 199); L'impugnazione delle delibere assembleari (2007, 89); L'opposizione dell'intimato (2003, 699); Mancato o ritardato pagamento del canone e oneri accessori (2005, 91); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Modalità per il rilascio: art. 56 L. n. 392/78 (2004, 99); Oneri accessori (2003, 87); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Scale condominiali (2001, 857); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073); Uso della proprietà esclusiva (2004, 501); Uso diverso da quello pattuito (2006, 337); Vizi della cosa locata (2004, 619).

@a) Attribuzioni

@@a-1) Assunzione di obbligazioni in nome e per conto del condominio

-- Essendo la sua legittimazione attiva ristretta alle materie che formano oggetto delle attribuzioni sostanziali (art. 1131, comma 1, c.c.), l'amministratore condominiale convenuto in giudizio avente ad oggetto parti comuni dell'edificio può proporre una domanda riconvenzionale soltanto se munito di specifico mandato, non essendo sufficiente il potere, conferitogli dall'art. 1131, comma 2, c.c., di resistere alla domanda della controparte.

* Cass. civ., sez. II, 19 maggio 2004, n. 9463, Cond. via Fratelli Ciocca 10 in Avellino c. Colantuono.

-- Quando l'amministratore del condominio (che è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica che di norma agisce o è convenuto in giudizio nell'ambito delle cose comuni, per mezzo della persona dell'amministratore) abbia assunto obbligazioni in nome e per conto del condominio nei limiti delle sue attribuzioni o eseguendo deliberazioni assembleari, tali obbligazioni sono riferibili ai condomini, con la conseguenza che il terzo contraente può agire per ottenere il pagamento sia nei confronti dell'amministratore sia nei confronti dei singoli condomini e che la sentenza eventualmente ottenuta nei confronti dell'amministratore può essere fatta valere nei confronti dei singoli condomini, pur se non indicati nominativamente nella sentenza, salvo il diritto di chi ha pagato di esercitare verso di condebitori l'azione di regresso e di dividere nei rapporti interni il debito medesimo, mentre sono irrilevanti ai fini dell'obbligo del condominio esecutato i rapporti interni dello stesso con il condominio o l'eventuale esistenza di un fondo comune che non è il patrimonio dell'ente.

* Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1982, n. 6866, Zenzocchi c. Tincolini.

-- Poiché i limiti al potere rappresentativo dell'amministratore, desumibile dagli artt. 1130 e 1131 c.c., sono posti nell'esclusivo interesse del condominio, il terzo non è legittimato a far valere il superamento di essi nel negozio concluso con detto amministratore (nella specie un appaltatore aveva impugnato la clausola compromissoria, accedente al relativo contratto concluso con l'amministratore, perché atto di straordinaria amministrazione ex art. 807, ultimo comma, c.p.c.).

* Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1559, Imp. Edile Donnarumma c. Cond. Via Cosenza nn. 258 e 262.

@@a-2) Atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni

-- Gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio in condominio che l'amministratore è tenuto a compiere non sono limitati alle azioni possessorie, ma comprendono anche le azioni cautelari, quelle giudiziali e quelle da proporsi nei confronti di coloro che pretendano di acquistare diritti spettanti ai condomini o contro il condomino che abusi della cosa comune.

* Cass. civ., sez. II, 11 dicembre 1972, n. 3561.

-- Il regolamento condominiale (approvato per contratto o anche in virtù di deliberazione assembleare) può legittimamente sottrarre all'amministratore il potere di decidere autonomamente in ordine al compimento di eventuali atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, per conferirlo esclusivamente all'assemblea, subordinando alla deliberazione di questa l'esercizio da parte dell'amministratore della relativa azione giudiziaria, attesa la derogabilità da parte del regolamento condominiale, in favore dell'assemblea, della norma di cui all'art. 1130 c.c. sulle attribuzioni dell'amministratore, che ha carattere suppletivo e non imperativo.

* Cass. civ., sez. II, 8 settembre 1997, n. 8719, Cond. Via Negrelli n. 47 Verona c. Gabbin.

-- L'art. 1130 c.c., che disciplina le attribuzioni dell'amministratore del condominio, non può essere inteso nel senso di limitare gli atti conservativi che l'amministratore deve compiere (art. 1130 n. 4) ai soli provvedimenti cautelari, ma comprende tutto ciò che mira all'integrità delle cose comuni; pertanto l'amministratore del condominio può agire senza autorizzazione dell'assemblea non solo per proporre l'azione di danno temuto, ma anche per ottenere il risarcimento del danno cagionato alle parti comuni dello stabile condominiale, allorché tale danno si concreti nelle spese occorrenti per la rimessione delle cose nel primo stato.

* Cass. civ., sez. II, 22 aprile 1974, n. 1154.

-- In tema di condominio negli edifici, l'azione contro il condomino, diretta a conseguire la rimozione di un'opera da questi eseguita che sia lesiva del godimento e del possesso degli altri condomini sulla cosa comune o comunque pregiudizievole della destinazione o dell'estetica della stessa, può essere esperita dall'amministratore del condominio, senza necessità di autorizzazioni assembleari, atteso che essa integra un atto conservativo (dello stato di fatto o) dei diritti inerenti alle cose oggetto di comproprietà, come tale rientrante nei li- Page 328 miti delle attribuzioni dell'amministratore previste dall'art. 1130, n. 4, cod. civ. e che, ai sensi del successivo art. 1138, non risultano derogabili neppure in sede di regolamento di condominio.

* Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1986, n. 6593, Di Cintio c. Co. V. Bolo 49 BA.

-- La norma contenuta nell'art. 1130 n. 4 cod. civ. - posta in relazione all'art. 1131 stesso codice - non va interpretata nel senso che l'amministratore di edificio condominiale possa chiedere - senza autorizzazione dell'assemblea - solo misure cautelari, in quanto la norma ha riguardo a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni, e perciò anche dell'edificio stesso , tra i quali rientra l'azione proposta ai sensi dell'art. 1669 cod. civ. contro l'appaltatore, diretta a rimuovere gravi difetti della costruzione che possono porre in pericolo la sicurezza dell'edificio, senza che tale legittimazione ad processum possa venir meno a seguito dell'intervento in giudizio di singoli condomini.

* Cass. civ., sez. II, 18 febbraio 1980, n. 1178, Cond. La Stella c. Soc. De Capitani.

-- L'art. 1130, primo comma, n. 4, c.c., menzionando gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, non si riferisce soltanto alle misure cautelari, ma anche a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni dell'edificio condominiale. Quindi l'amministratore del condominio è legittimato a proporre l'azione...