Attenzione Negli Acquisti Alle Liti In Corso, Volantinaggio Nelle Cassette Postali, Spese Urgenti Di Un Condòmino Ed Amministratore Di Sostegno Contro La Volontà Dell'Amministrato

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 351-353P

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Arch. loc. cond. e imm. 4/2018

Dottrina

ATTENZIONE NEGLI ACQUISTI

ALLE LITI IN CORSO,

VOLANTINAGGIO NELLE

CASSETTE POSTALI, SPESE

URGENTI DI UN CONDÒMINO

ED AMMINISTRATORE

DI SOSTEGNO

CONTRO LA VOLONTÀ

DELL’AMMINISTRATO

di Corrado Sforza Fogliani

SOMMARIO

1. Chiarimenti sulle agevolazioni prima casa. 2. Acquisto di

locale in condominio, attenti alle liti in corso. 3. Attività di

volantinaggio nelle cassette postali, pronuncia del Tar del

Piemonte. 4. Amministratore di sostegno, scelta opponibile.

5. Spese urgenti effettuate da un condòmino.

1. Chiarimenti sulle agevolazioni prima casa

Le agevolazioni f‌iscali relative all’acquisto della prima

casa (applicazione dell’imposta di registro nella misura

del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura

f‌issa di 50 euro ciascuna) spettano all’acquirente qualora

ricorrano le condizioni stabilite dalla Nota II bis all’art. 1,

tariffa, parte prima, allegata al testo unico dell’imposta di

registro (d.p.r. n. 131/1998). Tra queste vi è la possibilità

di usufruire delle agevolazioni in parola qualora il com-

pratore lavori o studi nel Comune dove è sito l’immobi-

le. Con la risoluzione n. 53/E del 27.4.’17, l’Agenzia delle

entrate ha chiarito che l’agevolazione prima casa resta

valida anche quando l’acquirente non rispetta il requisito

dichiarato di svolgere l’attività lavorativa nel Comune di

ubicazione dell’immobile, ma ha ancora tempo per tra-

sferire la residenza nello stesso Comune, a patto che si

impegni per iscritto a farlo entro 18 mesi dall’acquisto. In

particolare, la risoluzione risponde a un caso specif‌ico in

cui il compratore aveva goduto dell’imposta di registro ri-

dotta, dichiarando nell’atto di acquisto di svolgere la sua

attività prevalente nel Comune in cui si trovava l’immobi-

le. Tuttavia, per sopraggiunte cause lavorative, tale condi-

zione non si era poi avverata. La dichiarazione di impegno,

precisa il Fisco, deve essere resa con le stesse formalità

giuridiche dell’atto originario e va registrata allo stesso uf-

f‌icio in cui quest’ultimo è stato registrato. La rettif‌ica del

requisito prima casa può sopraggiungere anche quando la

registrazione dell’atto di acquisto è già avvenuta, sempre

che l’Agenzia delle entrate non abbia già disconosciuto il

benef‌icio con un avviso di liquidazione per mancanza del

presupposto dello svolgimento dell’attività lavorativa nel

Comune in cui è sito l’immobile acquistato.

2. Acquisto di locale in condominio, attenti alle liti in

corso

In caso di compravendita di un immobile in condomi-

nio è ormai prassi comune chiedere al venditore, da parte

di chi acquista, l’attestazione dell’amministratore circa

l’avvenuto pagamento degli oneri condominiali. Così come

ormai è usuale trovare nel rogito una clausola che regoli

l’imputazione dei contributi condominiali pendenti al mo-

mento dell’acquisto. Meno comune è invece la richiesta

al venditore di ricevere, sempre per il tramite dell’ammi-

nistratore, lo stato di eventuali liti in corso, onde, anche

in questo caso, evitare spiacevoli sorprese. Una preoc-

cupazione, peraltro, che dovrebbe riguardare, anzitutto,

lo stesso venditore. In occasione dello svolgimento delle

trattative e della formazione del contratto, infatti, l’art.

1337 cod. civ. prevede che le parti abbiano l’obbligo di

“comportarsi secondo buona fede”. Ciò che implica – come

chiarito dalla Cassazione – il “dovere di trattare in modo

leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o anche

solo reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rile-

vante, conosciuto o anche solo conoscibile con l’ordinaria

diligenza, ai f‌ini della stipulazione del contratto” (sent. n.

19024 del 29.9.’05). Sempre la giurisprudenza di legittimi-

tà ha osservato che la violazione dell’obbligo di compor-

tarsi, nel corso delle trattative, secondo buona fede, assu-

me rilevanza anche nel caso in cui il contratto, ancorché

concluso validamente, “risulti pregiudizievole per la parte

rimasta vittima” della condotta scorretta (cfr., ancora, la

citata sent. n. 19024/’05). Se a questo aggiungiamo, poi,

che, secondo la giurisprudenza di merito, il venditore che

tace l’esistenza di situazioni, in ambito condominiale,

che possono rivelarsi onerose per parte acquirente viola

il predetto obbligo di buone fede (Trib. civ. Milano sent.

n. 10141 del 14.9.’06), possiamo allora concludere che in

effetti, ove dalla condotta in parola derivi un pregiudizio