Assemblea Del Supercondominio
| Autore | Giacomo Rota |
| Pagine | 23-26 |
23
dott
Arch. loc. cond. e imm. 1/2016
RIFORMA DEL CONDOMINIO
ASSEMBLEA
DEL SUPERCONDOMINIO (*)
di Giacomo Rota
SOMMARIO
1. Cenni sull’istituto del Supercondominio. 2. Riforma del
Condominio negli edifici e Supercondominio. 3. Questioni
controverse.
1. Cenni sull’istituto del Supercondominio
Si definisce Supercondominio l’insieme delle parti e
dei servizi comuni a più edifici funzionalmente e struttu-
ralmente autonomi l’uno dall’altro quali i cancelli, i viali di
accesso, i parcheggi, gli spazi a verde, l’impianto di riscal-
damento, la guardiola del portiere, il servizio di portierato,
l’impianto di distribuzione dell’acqua, l’impianto fognario
nonché gli impianti sportivi e di intrattenimento comune:
l’istituto giuridico in esame si configura ogni qualvolta più
edifici in regime di condominio o appartenenti ad un unico
proprietario mantengono tuttavia parti o servizi destinati
all’uso comune e legati agli stessi da un rapporto di ac-
cessorietà risultante dalla destinazione ad assolvere un
servizio comune nell’interesse indistinto dei partecipanti
a ciascun edificio.
Il fondamento normativo del Supercondominio è da
ravvisare negli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione
al codice civile nella parte in cui tali norme hanno disci-
plinato la possibilità che si addivenga allo scioglimento di
un singolo condominio o di una pluralità di edifici e che
da tale scioglimento rimangano in comune a più edifici
alcune delle cose di cui all’art. 1117 c.c.: il Supercondomi-
nio è stato poi recepito dalla giurisprudenza della Supre-
ma Corte che ne ha delineato i tratti salienti affermando
che qualora un bene sia destinato al servizio di più edifici
costituiti ciascuno in Condominio, si determina fra i vari
partecipanti non una comunione ma una situazione che
integra l’ipotesi del Supercondominio al quale si applica-
no estensivamente le norme sul condominio degli edifici,
giacché, in considerazione della relazione di accessorietà
che si instaura per il collegamento materiale o funzionale
fra proprietà individuali e beni comuni, questi ultimi non
sono suscettibili, come invece nella comunione, di godi-
mento od utilizzazione autonomi rispetto ai primi (1).
È stato inoltre sostenuto che il Supercondominio, al
pari del Condominio negli edifici regolato dagli artt. 1117 e
seguenti del codice civile, viene in essere ipso iure et facto,
se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’appo-
site manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto
meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici,
costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talu-
ne cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di
accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò
appartenenti pro quota ai proprietari delle singole unità
immobiliari comprese nei diversi fabbricati (2).
La giurisprudenza poi ha valorizzato il concetto di rela-
zione di accessorietà tra beni di proprietà esclusiva e beni
di proprietà collettiva al fine di individuare una concezio-
ne unitaria del Condominio negli edifici e di estendere le
norme del codice civile in materia di condominio anche
agli istituti similari quali appunto il Supercondominio, il
condominio parziale ed il condominio minimo: si è infatti
affermato che nel caso di pluralità di edifici, costituiti in
distinti condomini, ma compresi in una più ampia organiz-
zazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talu-
ne cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso,
le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del
portiere, il servizio di portierato, l’impianto fognario e di
riscaldamento ove comune) in rapporto di accessorietà
con i fabbricati, si applicano a dette cose, impianti e ser-
vizi comuni le norme sul Condominio negli edifici e non
quelle sulla comunione in generale (3).
L’istituto del Supercondominio ha occupato sempre
maggiori spazi, avendolo alcuni arresti giurisprudenziali
esteso – e, per esso anche la disciplina del Condominio
negli edifici – anche alle cosiddette villette a schiera.
Si è infatti stabilito che in considerazione del rapporto
di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’e-
dificio elencate in via esemplificativa dall’art. 1117 c.c. alle
proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile
l’esistenza stessa o l’uso, la nozione di condominio in senso
proprio è configurabile non solo nell’ipotesi di fabbricati
che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di
costruzioni adiacenti orizzontalmente (come in particola-
re le cosiddette case a schiera), in quanto siano dotate
delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati
dal citato art. 1117 c.c. (4): peraltro anche quando manchi
un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la
Suprema Corte non ha escluso la condominialità neppure
per un insieme di edifici indipendenti, giacché, secondo
quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., norme
che consentono lo scioglimento del Condominio nel caso
in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che
abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, è possibile
la costituzione ab origine di un condominio fra fabbricati
a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali,
o servizi o impianti condominiali.
2. Riforma del Condominio negli edifici e Supercondo-
minio
Il Supercondominio è stato oggetto della recente ri-
forma sul Condominio negli edifici approvata con legge
n. 220 del 2012 che se ne è occupata sia con l’art. 1117
bis c.c. che con l’art. 67 delle disposizioni di attuazione
al codice civile: la prima norma ha esteso l’applicazione
delle disposizioni degli artt. da 1117 a 1139 c.c., in quanto
compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più
edifici ovvero più Condominii di unità immobiliari o di edi-
fici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., men-
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