Assemblea di condominio: diritto di intervenire del conduttore e modificazione dei servizi comuni

• Autore: Antonio Nucera
• Pagine: 440-440

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dott

4/2013 Arch. loc. e cond.

RIFORMA DEL CONDOMINIO

ASSEMBLEA DI CONDOMINIO:

DIRITTO DI INTERVENIRE DEL

CONDUTTORE

E MODIFICAZIONE

DEI SERVIZI COMUNI

di Antonio Nucera

L’art. 10 della legge n. 392 del 1978 – ancora in vigore

tanto per le locazioni ad uso abitativo quanto per quelle ad

uso diverso – prevede, al primo comma, che “il conduttore

ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’apparta-

mento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominia-

le relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi

di riscaldamento e di condizionamento d’aria”. Aggiunge,

al secondo comma, che lo stesso conduttore “ha inoltre

diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere

relative alla modif‌icazione degli altri servizi comuni”.

Ciò posto, interessa, in questa sede, soffermarsi sul

signif‌icato da attribuire ai due termini citati nel secondo

comma: “intervenire” e “modif‌icazione”.

Con riferimento al primo termine (“intervenire”),

non risulta che la questione della sua interpretazione sia

stata affrontata in giurisprudenza; risulta, invece, essere

stata trattata in dottrina. E sul punto l’orientamento de-

gli interpreti sembra essere univoco: il conduttore non

va considerato “un mero osservatore”; egli ha diritto di

partecipare alla discussione, di far verbalizzare le proprie

osservazioni, di manifestare il proprio dissenso in ordine

alla decisione adottata (cfr. F. LAZZARO e M. DI MARZIO,

Le locazioni per uso abitativo, Giuffré editore, 1033, 2007,

e M. TRIMARCHI, Codice delle locazioni, Giuffré editore,

356, 2010).

Ciò, in sostanza, sulla base della considerazione che

l’obiettivo della norma che ci occupa è di coinvolgere atti-

vamente il conduttore nelle delibere che lo riguardano.

In ogni caso, a conferma della tesi di cui sopra depone

– deve ritenersi – l’espressione utilizzata dal legislatore:

diritto di intervenire (…) “sulle delibere”. Poiché certa-

mente il conduttore non può far ciò con il voto, è gioco-

forza ritenere che un tale diritto possa essere esercitato

(“sulla deliberazione”) soltanto attraverso un’eff‌icace par-

tecipazione alla discussione.

Passando ora all’altro termine di interesse (“modif‌i-

cazione”), si segnalano, in proposito, contributi sia della

giurisprudenza sia della dottrina.

Quanto agli interpreti, anche in tal caso il loro orien-

tamento sembra essere chiaro: il termine “modif‌icazione”

comprenderebbe non le trasformazioni strutturali, ma solo

quelle relative alla fornitura dei servizi, recanti una nuova

spesa o un aggravio di spese già esistenti e di spettanza del

conduttore (cfr., ancora, M. TRIMARCHI, in op. cit., 356).

Illuminante, al riguardo, è la motivazione addotta a

sostegno della suddetta tesi che può leggersi ne Il nuovis-

simo codice delle locazioni di C. SFORZA FOGLIANI e S.

MAGLIA (ed. La Tribuna, 188, 2012). Nel commento all’art.

10, L. n. 392/1978, si precisa, infatti, che tale “disposizione

trova applicazione nei casi in cui le spese di riscaldamento

e di condizionamento, nonché di fornitura di altri servizi,

siano rimaste a carico – ex art. 9 – del conduttore”; sicché

“deve ritenersi che il secondo comma (che si applica solo

nei casi di condominio), parlando di «modif‌icazione» dei

servizi comuni, abbia inteso riferirsi non a modif‌icazioni

strutturali, ma solo a modif‌icazioni nella fornitura dei

servizi medesimi”.

Allineata sulle stesse posizioni pare essere, del resto,

anche la Cassazione che, nella sentenza n. 19308 del 3

ottobre 2005, si è così espressa: “In quanto volto a tutelare

l’interesse del conduttore a non sopportare maggiori spese

per la fornitura dei servizi comuni, il diritto d’intervento

è peraltro limitato alle sole assemblee in cui si discutano

modif‌icazioni dei predetti servizi da cui derivi una spesa o

un aggravio di spesa che, in def‌initiva, andrà a gravare sul

conduttore”.

Anche nella suddetta pronuncia, dunque, si pone l’ac-

cento sulla “fornitura dei servizi comuni” e sul relativo

interesse del conduttore ad intervenire in assemblea lad-

dove dalla modif‌icazione di tale servizi derivi una nuova

spesa o un aggravio di spesa a suo carico.