Assemblea Condominiale, Amministratore E Rispettive Competenze

• Autore: Antonio Fontana
• Pagine: 371-373P

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dott

Arch. loc. cond. e imm. 4/2018

DOTTRINA

ASSEMBLEA CONDOMINIALE,

AMMINISTRATORE

E RISPETTIVE COMPETENZE

di Antonio Fontana

SOMMARIO

1. Gli organi del condominio. 2. “Attribuzioni” dell’ammini-

stratore e dell’assemblea. 3. Comandi e divieti. 4. Obblighi

specif‌ici dell’amministratore. 5. Obblighi specif‌ici dell’assem-

blea. 6. Correlazione fra obblighi e divieti.

1. Gli organi del condominio

Il compito di gestire le parti comuni dell’edif‌icio è ripar-

tito fra l’assemblea e l’amministratore (1). Le norme che

ne regolano l’attività si differenziano dalle altre perché

riguardano, anzitutto, rapporti fra persone, e non solo fra

persone e cose. Tuttavia, in esse non ricorre mai il termine

“organo”. In ciò è facile cogliere un rif‌lesso della convin-

zione tradizionale, cui il legislatore si è mantenuto fedele,

secondo cui esso andrebbe riservato a chi sia inserito nella

struttura di un ente, dotato di soggettività propria (2), ben

distinta da quella dei suoi membri, quale – si ritiene – il

condominio non sarebbe ancora, nonostante i passi avanti,

verso tale qualif‌ica, compiuti con la recente riforma (3).

Detto termine è invece largamente diffuso, ormai, nel lessi-

co della giurisprudenza e della dottrina, le quali ravvisano,

pure nel condominio, una collettività organizzata, e quindi

una species del medesimo genus in cui rientrano le asso-

ciazioni e le società, fornite, anch’esse, di assemblee e di

amministratori, in cui, proprio grazie alla loro opera, le cose

assurgono al rango di “beni”, in grado di soddisfare interessi

umani (cfr. art. 810). Pertanto, anch’io me ne servirò, all’oc-

correnza, quantomeno per comodità di espressione.

2. “Attribuzioni” dell’amministratore e dell’assemblea

L’art. 1130 elenca le “attribuzioni” dell’amministratore,

e l’art. 1135, in perfetto parallelismo, quelle dell’assem-

blea. Si tratta di elenchi non tassativi, ma solo esemplif‌ica-

tivi, come risulta già dalle rispettive formule di apertura,

che contengono rinvii, assai generici, ad altre fonti, non

meglio precisate; tuttavia abbastanza nutriti da fornire la

base ad uno studio che abbia qualche pretesa di autono-

mia. Per meglio intendere la natura che li accomuna non

sarà forse inutile una breve premessa.

I teorici del diritto (4) hanno da tempo elaborato la

categoria delle “norme di condotta”. In essa rientrano gli

enunciati che qualif‌icano obbligatorio un dato comporta-

mento, ed è su questi che dobbiamo soffermare la nostra

attenzione. Il comportamento così qualif‌icato può essere

un’azione oppure un’omissione. Nel primo caso si ha un

comando, od obbligo che dir si voglia (devi fare questo,

devi fare quello), nel secondo un divieto (non devi fare

questo, non devi fare quello). Orbene, gli artt. 1130 e 1135

pongono l’accento, per l’appunto, sugli obblighi e sui di-

vieti, cioè sulle situazioni soggettive di svantaggio, di cui

sono gravati, rispettivamente l’amministratore e l’assem-

blea, senza fare il benché minimo cenno alle posizioni di

vantaggio (diritti, aspettative, interessi legittimi) che pos-

sano spettare loro. Il primo “deve” svolgere un certo nume-

ro di attività; la seconda “provvede” ad un certo numero

di esigenze; e sappiamo che nei testi di legge il presente

indicativo ha il valore di un imperativo, per cui quel “prov-

vede” va inteso come “è tenuta a provvedere”.

Si tratta di un linguaggio non dissimile da quello che

il Codice impiega allorché designa col termine “funzioni”

le incombenze del tutore (art. 357), e lo stesso vale, a ta-

cer d’altri, per il curatore dell’eredità giacente (art. 532)

e per l’esecutore testamentario (art. 703), f‌igure tutte che

vengono ricondotte entro lo schema dell’”uff‌icio”, di diritto

privato, ovviamente (5).

3. Comandi e divieti

Quale sia la ratio di queste disposizioni s’intende fa-

cilmente. Dei suoi interessi personali l’amministratore è

libero di prendersi cura se, come e quando vuole, al pari di

ogni altro soggetto dotato di capacità di agire. Ciò deriva,

de plano, dal principio di autoresponsabilità, per cui non

v’era alcun bisogno di ribadirlo con una norma apposita,

ma di quelli sottesi all’art. 1130 è obbligato a prendersi

cura, e a farlo, quantomeno, con la diligenza del buon pa-

dre di famiglia (6), perché si tratta di interessi non suoi,

che gli sono stati aff‌idati dai rispettivi titolari, o solo par-

zialmente suoi, qualora sia anch’egli un condomino.

Quanto all’assemblea, dall’art. 1135 risulta evidente

come spetti ad essa adottare i provvedimenti più impor-

tanti per il regolare svolgimento della vita condominiale,

(7) e la pratica quotidiana s’incarica di mostrarci, f‌in trop-

po bene, quali conseguenze possano avere, su di essa, una

sua decisione distorta, che faccia prevalere l’egoismo del

singolo sull’interesse collettivo, od un suo atteggiamento

inerte ed assenteista: basti pensare che, in questo secondo

caso, è previsto addirittura l’intervento sostitutivo dell’au-

torità giudiziaria (cfr., ad es., art. 1129, primo comma).

L’interprete che voglia fornire un quadro completo dello

ius conditum dovrà quindi mettere in rilievo, da un lato,

ciò che gli organi del condominio sono obbligati a fare, e,

dall’altro, ciò che invece è loro proibito. Da queste indagi-

ni risulterà delimitato, in positivo e in negativo, l’ambito

delle rispettive competenze.

4. Obblighi specif‌ici dell’amministratore

Il materiale di studio è ampio, ma qui devo limitarmi

a qualche accenno. Per quanto riguarda gli obblighi spe-

cif‌ici di fare imposti all’amministratore, oltre al già citato

art. 1130, ove è previsto, fra gli altri, quello di redigere il

rendiconto annuale della gestione e di sottoporlo alla re-

lativa approvazione, una fonte ricca di indicazioni è l’art.

1129 (norma, si badi, inderogabile, come risulta testual-