Derogabilità o inderogabilità dell'art. 80 L. 392/78 In relazione alle locazioni turistiche

• Autore: Gabriele Spremolla
• Pagine: 537-539

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Intervento svolto al XIII Convegno del Coordinamento dei legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza il 13 settembre 2003.

L'esame della derogabilità o meno dell'art. 80 L. 392/78 e degli effetti che l'una o l'altra soluzione possono determinare in relazione ai contratti per finalità turistiche di cui all'art. 1 comma 2 lett. C della L. 431/98, deve necessariamente muovere da due considerazioni.

La prima è che l'art. 80 L. 392/78 pare rispondere primariamente all'interesse, di carattere generale, di individuare con certezza la disciplina applicabile in caso di uso difforme dal pattuito ¹, piuttosto che all'interesse di tutelare una specifica parte contrattuale.

La seconda è che le «locazioni turistiche» costituiscono, nell'attuale disciplina delle locazioni abitative, l'unica fattispecie nella quale il motivo, sottostante la volontà contrattuale, assume una rilevanza giuridica tale da determinare la non applicazione di gran parte della normativa sulle locazioni abitative.

La prima considerazione porta ad una valutazione di derogabilità dell'art. 80 L. 392/78 che prescinda dai limiti posti in passato dal dettato dell'art. 79 L. 392/78, e da quelli posti attualmente dal dettato dell'art. 13 della legge in vigore.

In primo luogo è da precisare che il contenuto dell'articolo in esame non prevede un'unica disposizione a vantaggio dell'una o altra parte, prevede, invece, disposizioni che sono vantaggiose alcune per il conduttore (termine di decadenza per l'azione di risoluzione e, in difetto di detta azione, automatico riconoscimento della prevalenza dell'uso di fatto sul pattuito), altre per il locatore (riconoscimento legale della rilevanza dell'inadempimento ai fini della risoluzione).

Si è conseguentemente affermato non solo che il disposto della norma trovi applicazione anche «nel caso in cui produca effetti più sfavorevoli per il conduttore» ², ma addirittura che la ratio sia quella di «evitare che il locatore venga a subire, per iniziativa del conduttore, una disciplina del rapporto diversa da quella convenzionalmente pattuita» ³.

Potrebbe, però sostenersi, una parziale inderogabilità dell'art. 80 L. 392/78 nella parte che tutela il conduttore, ma ciò parrebbe escludersi nell'attuale disciplina.

Tale ipotesi poteva, forse, sostenersi alla luce della previsione dell'art. 79 L. 392/78, che tutelava i diritti del conduttore, parte considerata debole e quindi meritevole di una particolare garanzia, contrastando, con la sanzione della nullità, tutte quelle deroghe alle disposizioni legislative, che comportassero alla parte locatrice vantaggi o sotto il profilo economico o in termini di minore durata del contratto, o comunque di qualsiasi altro tipo.

In particolare si prevedeva la nullità degli accordi tendenti a riconoscere al locatore vantaggi in tema di canone e di durata legale, e comunque di tutti gli accordi tendenti a «attribuirgli (al locatore) altro vantaggio in contrasto alle disposizioni di legge».

L'attuale norma di garanzia, costituita dall'art. 13 L. 431/98 prevede specifiche ipotesi di nullità per quelle previsioni contrattuali che deroghino alla durata minima dei contratti ed ai limiti di canone nelle ipotesi regolamentate sotto questo profilo, in ciò rispondendo, sostanzialmente, all'esigenza di tutela del contraente più debole identificata nel conduttore.

La norma, poi, introduce una ulteriore finalità, che è quella di salvaguardia degli interessi tributari.

Infatti una particolare salvaguardia di tali interessi è riscontrabile nella norma che sanziona la nullità della pattuizione volta a determinare un importo di canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13 comma 1 L. 431/98).

L'art. 13 L. 431/98, quindi, pur avendo una portata di maggiore ampiezza rispetto l'art. 70 L. 392/78, tuttavia non prevede una disposizione residuale che dichiari la nullità dei patti che determinino un qualsiasi vantaggio del conduttore, in contrasto con le disposizioni della legge.

Invero una simile dizione ricorre al comma 4), ove si prevede, per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'art. 2, ed...