Danni arrecati dall'inquilino prima della vendita dell'immobile locato

• Autore: Maurizio de Tilla
• Pagine: 179-180

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che non è conforme alla disciplina codicistica, relativa all'opponibilità della locazione al terzo acquirente, Page 180 la prospettata tesi secondo cui non sussisterebbe subingresso dello stesso acquirente nei diritti del locatore alienante rispetto ad un contratto del quale siano ancora controversi gli effetti connessi alla sua cessazione.

Il principio stabilito in tema di locazione dall'art. 1602 c.c., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude che il fenomeno successorio ex art. 1599 c.c. del trasferimento a titolo particolare dell'immobile locato possa avere effetti retroattivi e comporta che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali è sempre lo stesso contratto che spiega i suoi effetti nei confronti di colui che, in quel periodo, è titolare di diritti verso il conduttore; il tutto in relazione alla natura del contratto ad esecuzione continuata, che per il conduttore permane nella disciplina unitaria di un ininterrotto godimento ovvero in quella della permanente attualità dell'obbligo restitutorio.

Sul presupposto che è sempre in virtù dell'originario contratto di locazione, stipulato con l'alienante, che vanno disciplinate le posizioni delle parti, la regola dell'art. 1602 c.c. è stata specificata nel senso che l'acquirente del bene locato, mentre non può invocare a suo favore i fatti che abbiano ormai esaurito i loro effetti al momento dell'acquisto, da tale momento ha azione nei confronti del conduttore per gli adempimenti, cui lo stesso è attualmente tenuto.

In applicazione della suddetta regola, proprio in tema di azioni risarcitorie nei confronti del conduttore, la Corte Suprema ricorda di aver già stabilito che l'acquirente può reclamare i danni conseguenti al deterioramento della cosa locata ancora esistente al momento della compravendita del bene e non risarciti al precedente proprietario, dato che il deterioramento medesimo costituisce uno stato permanente della cosa locata precisando anche che all'acquirente è data, altresì, l'azione di risoluzione per l'inadempimento dello stesso conduttore, che sia iniziato prima dell'alienazione ed i cui effetti perdurano successivamente alla vendita.

La soluzione del problema non può essere diversa per la ipotesi dell'azione risarcitoria ex art...