Manutenzione di aree verdi sovrastanti autorimesse

• Autore: Aldo Michele Colli
• Pagine: 960-963

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1. Giova premettere al commento della sentenza in rassegna (con conferma Trib. Parma 11 dicembre 1995 n. 940, inedita) la descrizione delle strutture cui la sentenza fa riferimento.

   Il complesso edilizio Condominio Via Ravà Edificio AResidenza Volturno Edificio B consiste in un tre corpi di fabbrica. Il corpo mediano (edificato sul mappale 339, richiamato in sentenza, che negli atti di compravendita delle unità immobiliari è qualificato come «area comune» ai due condominii) è adibito ad autorimesse che sono per una parte, in proprietà esclusiva dei condomini del Condominio Ravà, per l'altra parte in proprietà esclusiva dei condomini della Residenza Volturno, e la sua copertura a lastrico è sovrastata da un manto erboso. Nei titoli d'acquisto delle unità immobiliari è precisato che ai singoli condomini compete, in ragione di 500 millesimi per ciascun condominio, la proporzionale quota di comproprietà sull'area erbosa di copertura delle autorimesse sottostanti.

2. Nell'edificio condominiale possono esservi porzioni d'area verde comune che sovrastano un corpo di fabbrica (es., un giardino pensile) o che ricoprono garages sotterranei.

   Va da sè che, ove non si tratti di un'area verde, ma solo di un modesto strato di terra inaccessibile e avente la sola funzione di protezione termica delle sottostanti autorimesse e di riparo all'impermeabilizzazione, ogni spesa sia per la manutenzione della copertura dei boxes sia per la rimozione del sovrastante strato di terra resta a carico dei soli proprietari delle autorimesse. Peraltro in tale ipotesi è in facoltà dei proprietari delle autorimesse di non aver cura alcuna di tale strato di terra (di non impedire quindi, ad esempio, che su di esso crescano erbacce), ed è in loro facoltà di rimuovere e non più ripristinare lo strato di terra.

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   Se invece al di sopra delle autorimesse vi è un vero e proprio giardino accessibile, o vi è uno strato di terra ricoperto da un manto erboso il quale, quand'anche non accessibile, offre tuttavia un vantaggio estetico all'edificio condominiale, in entrambe le ipotesi deve valere, in assenza di contrario titolo, la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. dell'area verde: la quale pertanto è sottratta alla disponibilità dei proprietari esclusivi delle autorimesse, così come non può l'assemblea a maggioranza, stante il divieto di cui all'art. 1120 comma 2 c.c., disporre l'eliminazione dell'area verde o del giardino. Ed è logica conseguenza di ciò affermare che in tali ipotesi gli interventi di manutenzione ordinaria dell'area verde rientrano nella competenza dell'amministratore (art. 1130 c.c.), mentre gli interventi di manutenzione straordinaria sono di competenza dell'assemblea (art. 1135) e che, salva diversa convenzione, le relative spese vanno ripartite fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1123 comma primo c.c.).

   Problemi sorgono, invece, riguardo alla manutenzione della copertura del corpo di fabbrica sottostante il giardino o l'area verde condominiale. Chi deve curarne la manutenzione? Chi sostiene le relative spese?

3. Sgomberiamo il campo, anzitutto, da una possibile fonte di equivoci, segnalando subito che non può trovare applicazione nell'ipotesi in esame la sent. Cass. 18 marzo 1989 n. 1362 (in questa Rivista 1990, 269); e segnaliamo che rischio d'equivoci può esservi se ci si imbatte in talune «approssimative» (per eccesso di sintesi) formulazioni della massima; ma la lettura per esteso della sentenza chiarisce bene entro quali limiti possono trovare applicazione i principi di diritto in essa enunciati.

   Statuendo che «qualora la proprietà di un locale sotterraneo appartenga a un soggetto diverso dal proprietario del fondo sovrastante (nella specie, un'autorimessa sottostante ad un'area adibita a giardino), le spese di manutenzione e di rifacimento delle strutture di copertura di tale locale, in mancanza di una diversa pattuizione negoziale, gravano sul proprietario del locale medesimo», la Suprema Corte ha definito, non una vertenza fra condomini, ma una vertenza fra un condominio (proprietario dell'area verde) e una società proprietaria di un'autorimessa sottostante l'area verde del condominio ma del tutto esterna al condominio. Dunque, essendo in tale fattispecie l'autorimessa del tutto estranea al condominio...