Ancora sulla definizione di aree edificabili agli effetti ICI (dopo la norma interpretativa di cui al d.l. N. 203/2005)

• Autore: Leonardo Gemma Brenzoni
• Pagine: 161-163

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1. Le numerose decisioni in primo grado sulla interpretazione dell'art. 2 lett. b) del D.L.vo 504/92 ¹, che avevano dato l'avvio all'analisi della norma, nel senso deciso dalla Sez. Tributaria della Cassazione 21644/2004, trovano una adeguata conferma che chiarisce la reale portata del detto articolo e dà un significato alla tripartizione delle ipotesi di assoggettabilità, all'imposta comunale sugli immobili (ICI), delle aree edificabili soggette al tributo ².

   La sentenza ha attribuito all'art. 2 lett. b) D.L.vo 504/92 il senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse e dalla intenzione del legislatore, come dice la legge; essa, inoltre, ha fatto esplicito riferimento alla legislazione urbanistica - generalmente trascurata dalle precedenti decisioni, sia di merito che di legittimità - riferimento essenziale alla comprensione della intenzione del legislatore e - si può aggiungere - anche della terminologia dallo stesso usata in materia urbanistica ³.

   La fattispecie di cui alla sentenza annotata, pur differendo dalla classica, si fa per dire, e diffusa situazione di area che, compresa in un PRG, non è ´urbanizzataª, necessitando di uno strumento o piano attuativo per diventare ´utilizzabile a scopo edificatorioª, non muta l'iter interpretativo della norma.

   Si tratta di un caso alquanto particolare, a quanto è dato comprendere, di area non utilizzabile, non perché manchi il piano (o strumento) attuativo, ma perché si è in presenza di una misura di salvaguardia che temporaneamente ne sospende la edificabilità e non consente di richiedere licenza edilizia.

   Questa circostanza specifica, nulla modifica in relazione del concetto di utilizzabilità ´a scopo edificatorioª: questa non esisteva nel caso sottoposto all'esame della Suprema Corte perché sospesa, come non esiste edificabilità, cioè concreta possibilità di utilizzo, nel caso in cui il necessario strumento attuativo non esiste, o non è perfezionato.

2. A tale proposito, pur avendo ironizzato nella mia nota ⁴ sulle affermazioni contenute nella risoluzione ministeriale 209E/1997 dalle quali si apprende che ´non possono essere considerate fabbricabili quelle aree che risultano assoggettate a vincolo di inedificabilitàª, la Corte, con sottile humor, andando, forse, oltre le intenzioni dell'estensore dell'istruzione ministeriale, ha acutamente tratto un ulteriore, ma anche decisivo, argomento in favore della interpretazione, già diffusamente motivata dell'art. 2 lett. b), nel senso che una misura di salvaguardia, fintanto che non sia revocata, non consente utilizzo a scopo edificatorio.

3. Sta di fatto che le tre ipotesi ⁵ previste dalla legge - che in realtà, per i comuni che hanno un PRG - si riducono alle due prime, sono ben distinte tra loro.

   Per le prime due il presupposto è che le aree siano state individuate, nel PRG, quali fabbricabili. Tuttavia affinché un'area possa essere intesa come ´area utilizzabile a scopo edificatorioª in base al solo ´strumento urbanistico generaleª occorre che ciò sia previsto espressamente nelle norme del piano (relative alle zone di completamento, dove non sono necessarie opere di urbanizzazione); in alternativa, se ciò non è previsto, essa diventa ´utilizzabileª solo in presenza di strumento attuativo regolarmente perfezionato ⁶. Questa è l'alternativa data dalla particella ´oª dell'art. 2 lett. b) ⁷. Salvo il caso specifico ed eccezionale della edificabilità sospesa, che, però, rientra pur sempre nel caso della inedificabilità e può riguardare sia la prima che la seconda delle due ipotesi.

4. Il fatto che le due ipotesi di soggezione all'ICI, vigendo un PRG, siano alternative, ex art. 2 lett. b), deriva non solo dalle espressioni grammaticali usate dal legislatore, ma anche dalla conoscenza, sopra richiamata delle norme urbanistiche sia di carattere amministrativo che penale.

   Appare chiaro quindi che un terreno può essere utilizzabile, a scopo edificatorio, sia in base al PRG quando (in via eccezionale) ciò sia espressamente previsto, sia quando oltre al PRG, anche per non incorrere in un reato, è indispensabile l'esistenza di un piano attuativo approvato e compiuto, oggetto cioè di regolare collaudo.

   Ove il legislatore avesse, in ipotesi, inteso il contrario, non avrebbe posto alcuna alternativa e si sarebbe riferito solo al PRG, cosa del resto nemmeno ipotizzabile, perché prima del piano attuativo, oltre a non esistere edificabilità, nemmeno è dato conoscere quali terreni saranno edificabili e quali riservati a pubblica destinazione ⁸, come argomenta Cass. 21644/ 04.

   ´Solo con l'approvazione definitiva di quegli strumenti urbanistici (attuativi) e la costruzione, almeno delle opere di urbanizzazione primaria (...) è possibile individuare le aree effettivamente destinate a insediamenti residenziali, utilizzabili a scopo edificatorioª (Cass. 12 novembre 2004 n. 21644). Page 162

   La pietra di paragone, che rende comune alle due ipotesi la utilizzabilità concreta e quindi l'imponibilità all'Ici, è data dalla possibilità di esercitare o meno il diritto di ottenere la licenza di costruzione, come pragmaticamente, ma con estrema efficacia illustrativa, afferma la Sez. tributaria nella sentenza 21644 (e nell'altra, gemella, n. 21573 dello stesso mese di novembre, del 2004).

   A questo punto sembra ozioso un dibattito sulla decorrenza della imposizione tributaria: approvazione definitiva del PRG per la prima delle due ipotesi, perfezionamento e compimento dello strumento attuativo per la seconda ipotesi.

5. Presupposto, infatti, per la utilizzazione edificatoria e per ottenere la concessione edilizia, è il perfezionamento di ciascun atto necessario: PRG nella prima ipotesi, strumento attuativo (normalmente lottizzazione) nella seconda ipotesi e, infine, revoca o decadenza della misura di salvaguardia. In quanto, tornando alla chiarificatrice motivazione della sentenza 21644, un'area diventa soggetta a Ici allorquando vi è la possibilità di richiedere la licenza edilizia.

   Senza il perfezionamento del PRG nella prima ipotesi e senza il compimento del piano attuativo nella seconda, non solo non è possibile la costruzione (non potendo essere concessa licenza edilizia), ma essa...