Appunti in tema di uso delle parti comuni, innovazioni e proprietà esclusive nel nuovo condominio
| Autore | Paolo Scalettaris |
| Pagine | 8-23 |
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dott
1/2019 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
APPUNTI IN TEMA DI USO
DELLE PARTI COMUNI,
INNOVAZIONI E PROPRIETÀ
ESCLUSIVE NEL NUOVO
CONDOMINIO (*)
di Paolo Scalettaris
SOMMARIO
1. Premessa. 2. Le parti comuni oggetto di possibile uso da
parte dei condomini e dei terzi; 2.a) L’uso delle parti comu-
ni da parte dei condòmini; 2.a.a) L’uso delle parti comuni.
2.a.b) Rapporti con l’art. 1120 c.c. 2.b) L’uso delle parti co-
muni da parte di terzi; 2.b.a) La concessione della facol-
tà di uso ad un terzo da parte di un condomino. 2.b.b) La
concessione della facoltà di uso ad un terzo da parte del
condominio. 3. Definizione delle innovazioni e loro ogget-
to: innovazioni materiali e funzionali; 3.a) Aspetto ogget-
tivo. 3.b) Aspetto soggettivo. 3.c) Innovazione materiale e
innovazione funzionale. 4. Le finalità delle innovazioni e il
miglioramento della sicurezza e della salubrità dell’edifi-
cio: le innovazioni di altra natura; 4.a) La norma. 4.b) Il
concetto di miglioramento. 4.c) Le condizioni di sicurezza.
4.d) Le condizioni di salubrità. 4.e) Il mancato riferimento
al decoro architettonico ed alla stabilità del fabbricato. 4.f)
Il quadro delle delibere relative ad interventi sulle parti co-
muni. 4.g) Gli effetti sulle unità individuali delle opere sulle
parti comuni. 5. Le barriere architettoniche: l’ascensore, gli
impianti sostitutivi, l’installazione e l’uso; 5.a) L’installazio-
ne dell’ascensore quale innovazione gravosa e voluttuaria.
5.b) L’installazione dell’ascensore quale mezzo per il supe-
ramento delle barriere architettoniche. 6. Le innovazioni, di
consistenza e di uso, all’interno delle unità immobiliari di
proprietà esclusiva: limiti e procedimento; 6.a) La norma.
6.b) Non riconducibilità delle opere individuali al concetto
di innovazione. 6.c) La considerazione dell’uso esclusivo.
6.d) Il limite al diritto del proprietario di eseguire opere nel-
la propria unità. 6.e) Inquadramento giuridico del divieto.
6.f) Il pregiudizio del decoro architettonico. 6.g) Il danno
alle altre parti di proprietà individuale. 6.h) La modificazio-
ne della destinazione dell’unità individuale. 6.i) Le modali-
tà operative concrete previste ed i problemi che ne derivano;
6.i.a) Obblighi e compiti del condomino. 6.i.b) Obblighi e
compiti dell’amministratore. 6.i.c) Il ruolo dell’assemblea.
1. Premessa
Il tema del convegno è assai ampio: si tratta di consi-
derare le questioni che concernono l’uso dei beni comuni
e l’uso dei beni di proprietà esclusiva nell’ambito del con-
dominio ed inoltre le opere e gli interventi che sono con-
sentiti con riguardo agli uni ed agli altri dalle regole che
governano il condominio considerando altresì quali siano
le novità che sono state apportate in materia dalla legge di
riforma del condominio (la legge n. 220 del 2012).
Come si vede, si tratta di operare tutto un complesso di
raffronti tra gli aspetti che costituiscono gli elementi portan-
ti della realtà condominiale: il raffronto tra le parti comuni
e le parti oggetto di proprietà esclusiva, il raffronto tra l’uso
delle une e l’uso delle altre ed ancora il raffronto tra l’attività
di semplice uso di ciascuna delle parti anzidette e l’attività
che dia luogo a modifiche delle stesse, il tutto alla luce delle
differenze tra la disciplina dei profili ora menzionati dettata
dalle norme vigenti antecedentemente alla riforma del 2012
e la disciplina prevista in materia da quest’ultima.
La trattazione completa ed esaustiva di un tema tanto
ampio e complesso non è proprio possibile in questa sede:
mi limiterò pertanto qui di seguito a formulare alcune os-
servazioni in argomento nella speranza che queste possa-
no costituire il punto di partenza per ulteriori riflessioni
ed approfondimenti.
2. Le parti comuni oggetto di possibile uso da parte dei
condomini e dei terzi
Il tema si pone in posizione centrale rispetto all’istituto
del condominio negli edifici.
Si ricordi che la disciplina del condominio negli edifici
trova applicazione in ogni caso in cui si abbia la (com)
presenza nel medesimo edificio di parti di proprietà esclu-
siva e di parti di proprietà comune (quali quelle elencate,
peraltro in via meramente esemplificativa, nell’art. 1117
c.c.) le quali siano legate da un rapporto di accessorietà
necessaria alle unità o alle porzioni di proprietà individua-
le di cui siano volte a rendere possibile l’uso se non addi-
rittura la stessa esistenza (1). La presenza di parti comuni
legate da un rapporto di tale natura alle parti di proprietà
esclusiva è appunto l’elemento chiave perché si configuri
il condominio negli edifici.
Ciò premesso, deve notarsi che un primo aspetto spe-
cifico che il tema del convegno ci invita a considerare è
appunto quello dell’uso delle parti comuni: argomento che
viene prospettato peraltro con riguardo non solo al profilo
del loro uso da parte dei condòmini ma anche al profilo del
loro uso da parte dei terzi.
Consideriamo dunque il tema con riferimento ai due
profili.
2.a. L’uso delle parti comuni da parte dei condòmini
Il tema dell’uso della cosa comune trova la sua disci-
plina nell’art. 1102 c.c., norma che concerne la comunione
ma trova applicazione anche nei confronti del condominio.
La norma non è stata in alcun modo modificata o toc-
cata dalla riforma del 2012: possiamo pertanto ricordare
qui di seguito i caratteri dell’uso disciplinato dalla norma
sulla base dei principi tradizionali.
2.a.a. L’uso delle parti comuni
Come noto, l’art. 1102 c.c. prevede che “ciascun parteci-
pante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri
la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di
farne parimenti uso secondo il loro diritto” e che egli “a tal
fine può apportare a proprie spese le modificazioni neces-
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sarie per il maggior godimento della cosa”. La norma preci-
sa anche che “il partecipante non può estendere il suo di-
ritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti se
non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.
Da sottolineare come proprio il richiamo all’art. 1102 c.c.
porti a ritenere che la misura dell’utilizzazione della cosa
comune nel condominio non sia in rapporto con la quota
maggiore o minore di proprietà del singolo condomino e sia
sganciata dalle tabelle millesimali da utilizzarsi per il cal-
colo delle spese relative alla gestione del bene stesso (2).
Le regole ora ricordate fissate dall’art. 1102 c.c. sono
destinate a valere solo nel caso in cui il regolamento di
condominio o le deliberazioni dell’assemblea condomi-
niale non dispongano diversamente: “le deliberazioni as-
sembleari condominiali (con le necessarie maggioranze
di legge) o lo stesso regolamento condominiale – infatti
– possono limitare l’uso delle parti comuni” sì che “in caso
di diversa disciplina condominiale non trova applicazione
l’art. 1102 c.c., il quale svolge una funzione sussidiaria”
operando “nella sola eventualità in cui non sia intervenuta
una differente regolamentazione in sede condominiale”.
Invero “l’art. 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun parteci-
pante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri
la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di
farne lo stesso uso secondo il loro diritto, non pone una
norma inderogabile”, potendo “i suoi limiti… essere resi
più rigorosi dal regolamento condominiale o dalle appo-
site delibere assembleari adottate con i quorum prescritti
dalla legge”. Ciò con l’avvertenza peraltro che un limite
che tale “autodisciplina condominiale” deve rispettare è
comunque quello per cui non è consentita la “previsione
del divieto… di utilizzazione generalizzata delle parti co-
muni”: “nel caso in cui, invece, l’assemblea condominia-
le… adotti”, nel rispetto delle maggioranze assembleari
prescritte, “una delibera che vieti soltanto un uso specifi-
co… la stessa deliberazione deve ritenersi legittima” (3).
Sottolineato che l’art. 1102 c.c. considera – come si è
detto – solo l’uso del bene comune da parte dei comproprie-
tari mentre nulla dice circa l’uso del bene da parte di terzi,
va notato – con riguardo allo specifico contenuto della nor-
ma – che questa attribuisce al singolo condomino la facoltà
di eseguire anche interventi di modifica della cosa comune
ove questi siano necessari o opportuni per il migliore go-
dimento individuale della stessa. Peraltro le modificazioni
sono consentite solo se non incorrano nei divieti fissati dal-
lo stesso art. 1102 c.c.: è esclusa la possibilità di effettuare
interventi di modifica che comportino il mutamento di de-
stinazione del bene o che impediscano o rendano più diffi-
cile o incomodo l’uso della cosa comune anche ad un solo
comproprietario (ciò fermo restando che la nozione di pari
uso della cosa comune, agli effetti dell’art. 1102 c.c., non va
intesa in termini di assoluta identità dell’utilizzo del bene
da parte di ogni comproprietario perché l’identità dell’uso
nel tempo e nello spazio comporterebbe il sostanziale di-
vieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio
esclusivo vantaggio anche nei casi in cui non venisse alte-
rato il rapporto di equilibrio tra i condòmini nel godimento
dell’oggetto della comunione (4)).
2.a.b. Rapporti con l’art. 1120 c.c.
Notato che le modificazioni di cui la norma tratta con-
cernono solo la cosa comune, vi è da chiedersi – appunto
con riferimento alle modifiche delle parti comuni nel con-
dominio – se e quale sia il collegamento tra l’art. 1102 e
l’art. 1120 c.c., che è l’articolo che disciplina le innovazioni
nel condominio e che è stato modificato in misura conside-
revole dalla riforma del 2012. Al proposito le osservazioni
che devono farsi sono più d’una.
Innanzitutto va notato che gli artt. 1120 e 1102 c.c. han-
no presupposti e ambiti di operatività diversi e non sono
sovrapponibili: gli aspetti di differenza tra le innovazioni
di cui all’art. 1120 c.c. e le modificazioni cui si riferisce
l’art. 1102 c.c. concernono sia il profilo oggettivo sia quello
soggettivo.
Sotto il profilo oggettivo si nota che le innovazioni sono
costituite da opere di trasformazione che incidono sull’es-
senza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione
e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle fa-
coltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e
razionale utilizzazione della cosa (peraltro – come si è già
detto – con i limiti indicati dallo stesso art. 1102 c.c.) (5).
Quanto al profilo soggettivo, tra le due nozioni vi è diffe-
renza giacché – fermo il tratto comune della trasformazione
della res – quel che rileva a proposito dell’art. 1120 c.c. è
l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata dei par-
tecipanti espresso da una delibera dell’assemblea, condi-
zione che è invece estranea alle modificazioni di cui all’art.
1102 c.c. che non si confrontano con un interesse generale
ma perseguono invece solo l’interesse del singolo (6).
In giurisprudenza alla base della differenza tra le due
ipotesi è stato segnalato anche un ulteriore aspetto: quel-
lo della spesa che nei due casi deve essere sostenuta. Si è
notato che l’art. 1120 c.c. “nel prescrivere che le innovazio-
ni della cosa comune siano approvate dai condòmini con
determinate maggioranze, tende a disciplinare l’approva-
zione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa
per tutti i condòmini; ma ove non debba procedersi a tale
ripartizione per essere stata la spesa relativa alle innova-
zioni di cui si tratta assunta interamente a proprio carico
da un condomino, trova applicazione la norma generale di
cui all’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni,
ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi
della cosa comune, a condizione che non ne alteri la de-
stinazione e non impedisca agli altri condòmini di farne
uguale uso secondo il loro diritto, e pertanto può apportare
a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior
godimento della cosa comune” (7). Vi è da dire però che
queste affermazioni aprono prospettive diverse da quelle
seguite tradizionalmente e spostano i termini della que-
stione su un piano distinto da quello che sopra si è indicato
e che corrisponde appunto all’insegnamento tradizionale.
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