Corte di appello civile di catania sez. ii, 24 giugno 2013

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Arch. loc. e cond. 6/2013

Merito

CORTE DI APPELLO CIVILE DI CATANIA

SEZ. II, 24 GIUGNO 2013

PRES. D’ALESSANDRO – EST. DISTEFANO – RIC. COSTRUZIONI SANTA CHIARA

S.R.L. (AVV. LOMBARDO) C. BIMBO S.R.L. ED ALTRA (AVV. LICCIARDELLO)

Canone y Frazionato y Contratto ad uso non abi-

tativo y Accordo integrativo y Modif‌icativo dell’am-

montare del canone y Intervenuto successivamente

alla stipula del contratto originario y Nullità ex art.

79 L. n. 392/78 y Condizioni.

. L’accordo sottoscritto dalle parti il giorno successivo

a quello di stipula di un contratto di locazione non abi-

tativa, a mezzo del quale sia stata variata in aumento

la previsione di un canone già frazionato, non è nullo

di per sé, bensì solo ove l’aumento concordato risulti

elusivo dell’art. 32 L. n. 392/78, perché avente lo scopo

di neutralizzare gli effetti eccedenti i limiti di svalu-

tazione monetaria in precedenza stabiliti; non invece

quando – anche se del tutto indipendentemente dalle

variazioni connesse al potere di acquisto della moneta

– risulti ancorato ad elementi predeterminati incidenti

sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e

ad una giustif‌icata riduzione del canone per un limitato

periodo iniziale (nella specie in relazione alla generale

crisi economica). (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32; l. 27

luglio 2013, n. 392, art. 79) (1)

(1) La citata Cass. civ., sez. III, 27 luglio 2001, n. 10286, trovasi pub-

blicata in questa Rivista 2002, 575. Nel senso che la clausola convenzio-

nale che prevede la determinazione del canone in misura differenziata

e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, per

essere secundum legem (artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone)

deve chiaramente riferirsi ad elementi predeterminati desumibili dal

contratto, ed idonei ad inf‌luire sull’equilibrio economico del rappor-

to, in modo autonomo dalle variazioni annue del potere di acquisto

della lira; mentre è contra legem, e come tale, radicalmente nulla per

violazione di norma imperativa se costituisce un espediente diretto a

neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, con conseguente

squilibrio del rapporto sinallagmatico e violazione dei limiti quanti-

tativi previsti dal sistema normativo, v. Cass. civ., sez. III, 1 febbraio

2000, n. 1070, ivi 2000, 31; Cass. civ., sez. III, 25 agosto 1997, n. 7973, in

Ius&Lex dvd n. 5/2013, ed. La Tribuna, e Cass. civ., sez. III, 24 giugno

1997, n. 5632, in questa Rivista 1997, 813.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza resa in data 7 dicembre 2010 il Tribunale

di Catania - sezione distaccata di Mascalucia, in accogli-

mento dell’opposizione proposta da Bimbo S.r.l. e Calan-

drino Fiorella, ha revocato il decreto ingiuntivo emesso,

per complessivi euro 8.223,11 a titolo di differenze canoni

non pagate, su istanza della Costruzioni Santa Chiara S.r.l.

quale locatrice dell’immobile sito in San Pietro Clarenza

via S. Caterina 151 e condotto in locazione dalla predetta

Bimbo S.r.l.; contestualmente ha condannato gli opponen-

ti al pagamento di euro 489,11 per oneri condominiali e

quote parte imposta di registro non pagati.

Avverso tale sentenza ha proposto appello la Costruzio-

ni Santa Chiara S.r.l. chiedendone l’integrale riforma.

Costituitisi in giudizio gli originari opponenti hanno in-

sistito nel rigetto del gravame, proponendo altresì appello

incidentale.

Quindi la causa all’udienza dell’8 luglio 2013 è stata

decisa come da allegato dispositivo in atti di cui veniva

data lettura.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L’appello è fondato per le ragioni di seguito esposte.

Il primo giudice, nel revocare il decreto ingiuntivo op-

posto, ha affermato che l’accordo integrativo-modif‌icativo

del canone sottoscritto dalle parti il giorno successivo a

quello di stipula della locazione è nullo perché in viola-

zione dell’art. 79 L. 392/78, con ciò richiamando specif‌ici

precedenti sul punto della Suprema Corte.

La questione consiste in particolare nel verif‌icare la

legittimità, o meno, della modif‌ica dell’importo del canone

di locazione di immobile destinato ad uso non abitativo con

accordi successivi alla sua stipulazione e la realizzabilità,

o meno, di tale modif‌icata solo con un contratto di transa-

zione ovvero anche mediante una diversa pattuizione.

Non ignora questa Corte che il Supremo Collegio (Cass.

n. 10286 del 2001; n. 10728 del 2002; n. 15647 del 2003) ha

stabilito che, in tema di locazione di immobili adibiti ad

uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad

oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi

della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32 ma veri e propri au-

menti del canone, deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1,

della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locato-

re un canone più elevato rispetto a quello legislativamente

previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso

del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del con-

tratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere

aumenti non dovuti e che la stessa Corte ha ribadito che,

in materia di locazioni ad uso non abitativo la legge n. 392

del 1978 consente alle parti la libera determinazione del

canone iniziale, ma prevede che questo sia suscettivo sol-

tanto di aggiornamento, nel corso del rapporto onde neu-

tralizzare l’incidenza della perdita del potere di acquisto

della moneta, nelle forme e nei limiti di cui all’art. 32, per

cui consegue che “ogni pattuizione avente ad oggetto, non

già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi e nei limiti di