L'apparenza nel condominio: il punto sulla questione

AutoreNino Scripelliti
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@1. L'apparenza nel condominio (dei condomini e dell'amministratore)

- Fa discutere l'apparenza di situazioni giuridiche nell'ordinamento condominiale, ed in specie, l'apparenza della condizione di condomino e della condizione di amministratore, e se l'apparenza abbia effetti e quali, e conseguentemente, se trovi tutela ed in quale misura la condizione di coloro, appartenenti al condominio o estranei, che su tale apparenza abbiano fatto giustificato affidamento avendo ritenuto sulla base di dati di fatto significativi e di comportamenti concludenti del soggetto apparente e di altri soggetti agenti nell'ambito condominiale, che quel soggetto rivestisse la condizione di condomino o di amministratore 1. Non è pertanto in discussione la titolarità in capo al vero condomino ed al vero amministratore della somma dei rapporti giuridici che caratterizza e connota il loro rispettivo status, ma piuttosto se l'apparenza di tali status possa realizzare un parallelo ordinamento condominiale caratterizzato da rapporti generati dall'affidamento; e quindi, senza pretese di completezza, se l'apparenza di condomino generi l'obbligazione di corrispondere gli oneri condominiali e la conseguente legittimazione passiva nei confronti delle azioni promosse dall'amministratore; e se la stessa apparenza legittimi la convocazione e la partecipazione all'assemblea, e sia o meno motivo di illegittimità della costituzione dell'organo collegiale e delle sue deliberazioni (nullità o annullabilità) 2; ed analoghi interrogativi si possono porre per la convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore apparente, per i pagamenti ricevuti e per i contratti stipulati da questo con terzi. Il tema implica conseguenze pratiche di notevole interesse, ed è anche sintomatico del disagio di un ordinamento, quello condominiale, pietrificato da decenni ed inadeguato rispetto ai nuovi modi di costruire e di abitare, le cui basi normative affondano nella disciplina della comunione e dei diritti reali di godimento, e mal si adattano ad una auspicabile tendenza evolutiva che dovrebbe essere ispirata ad un modello (amministrativo ed organizzativo) associativo, piuttosto che alla disciplina dell'aggregazione casuale ed involontaria dei comproprietari delle parti e degli impianti comuni.

@2. I diversi gradi dell'apparenza.

- I gradi dell'apparenza possono essere diversi, tali da rilevare sul piano dei principi e da giustificare diversi modi di tutela in favore di coloro che sulla stessa hanno fatto affidamento. L'apparenza della proprietà può trarre origine dall'inadempimento alla norma regolamentare (o, in mancanza di questa, al generale principio di correttezza nei rapporti interpersonali dei quali è espressione l'art. 1175 c.c.), che impone ai proprietari (o loro eredi) di comunicare all'amministratore i trasferimenti della proprietà, per atto tra vivi e mortis causa 3; nella omessa risposta ad eventuali richieste dell'amministratore di conferma o aggiornamento dei dati sulla titolarità dei diritti reali sulla unità immobiliare e nella omessa comunicazione di diritti di usufrutto e di comproprietà, con l'effetto di giustificare il convincimento dell'amministratore della esattezza dei dati in suo possesso; nella partecipazione abituale alle assemblee in proprio e senza contemplatio domino, di soggetto che mostra di avere la disponibilità dell'unità immobiliare così affermando implicitamente la propria condizione di condomino; nel pagamento abituale dei contributi condominiali in proprio e non per conto di altri, e più in generale, nella partecipazione attiva alla comunità condominiale, con un comportamento di regola corrispondente alla titolarità formale della condizione di condomino, ed in assenza di dati indicatori del contrario. L'apparenza della condizione di amministratore si manifesta con un comportamento di gestione costante degli affari condominiali, in tutto corrispondente al contegno di colui che sia stato investito dall'assemblea delle relative funzioni.

Come è noto, da tempo la giurisprudenza della Corte di cassazione ha effettuato sul tema dell'apparenza della condizione di condomino, un significativo revirement, giungendo in linea di principio a negare rilevanza ai fatti sintomatici della proprietà, per attribuire esclusiva rilevanza al dato formale risultante dai registri immobiliari. Così posto, il principio assume valore di assolutezza, per l'esclusiva rilevanza che viene attribuita al dato formale della pubblicità immobiliare degli atti traslativi dei diritti reali, mentre non assume rilievo qualsivoglia altro indicatore di proprietà apparente, compresa, quale ipotesi limite, l'eventuale non vera affermazione di proprietà da parte del condomino apparente, della quale pure, ragionando sulla base della citata giurisprudenza, l'amministratore non dovrebbe fidarsi e che dovrebbe egualmente sottoporre a controllo e verifica; e del pari sarebbero irrilevanti gli effetti reali previsti per i contratti traslativi dall'art. 1376 c.c. 4, in assenza di trascrizione nei registri immobiliari, la quale tuttavia ha effetti meramente dichiarativi e non costitutivi 5. È dunque giustificata Page 8 l'impressione che il principio dia luogo ad eccessi applicativi non ragionevoli.

@3. Evoluzione della giurisprudenza della Corte di cassazione

- La giurisprudenza risalente (per tutte, Cass. 16 novembre 1984 n. 5818 in Giust. civ. Mass. 1984, fasc. 11) 6 affermava che ´L'apparenza del diritto può essere invocata anche quando la situazione apparente non coincide con quella risultante dai pubblici registri, ove questa non venga in rilievo direttamente, ma solo come presupposto di una fattispecie complessa, rilevante autonomamente sul piano giuridico, per giustificare l'errore del terzo di buona fede. Ne consegue che la rilevanza discriminante dell'errore deve essere accertata nel singolo caso con riferimento alla peculiarità della specie. (Nella specie era stata ritenuta l'applicabilità del suesposto principio all'ipotesi di un amministratore condominiale il quale, senza il previo controllo dei pubblici registri, aveva chiesto ed ottenuto decreto ingiuntivo per il pagamento di quote condominiali nei confronti di chi si era comportato come condomino, apparendo quale proprietario di due appartamenti i quali appartenevano, invece, ad altro soggettoª. E sulla stessa linea ´L'amministratore di un condominio può invocare il principio dell'apparenza del diritto, che giustifica il suo errore di terzo in buona fede, per ottenere il pagamento della quota per spese comuni da colui che si comporta da condomino - nella specie promissario acquirente di appartamenti dell'edificio condominiale, trasferitigli coattivamente con sentenza di primo grado, benché non definitiva perché appellata dalla soccombente controparte, e locati in qualità di proprietario - non avendo l'onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietઠ(Cass. civ., sez. II, 20 marzo 1999, n. 2617, in Giust. civ. Mass. 1999, 626 Arch. locaz. 1999, 410) 7.

Significativa appare, in specie, la prima decisione (preceduta da Cass. n. 907/1981, cit. in nota) che non si limita all'affermazione della generica ancorché giustificata esigenza della tutela dell'affidamento degli altri condomini e dell'amministratore, affermando anche che tale riconosciuta tutela è giustificata dalla natura non reale della fattispecie oggetto della controversia (non si richiede infatti l'accertamento, che non sia meramente incidentale, del diritto di proprietà), così configurando i presupposti della legittimazione del condomino apparente quale fattispecie complessa, costituita non tanto dalla titolarità del diritto di proprietà (o altro diritto reale di godimento), ma dalla integrazione e dalla adesione del condomino alla compagine condominiale, in forme e modalità significative della titolarità del diritto reale e sintomatiche di questo, secondo l'id quod plerumque accidit.

@4. L'attuale tendenza della giurisprudenza

- La successiva tendenza della giurisprudenza vede affermazioni di segno opposto, caratterizzate dall'assolutezza del principio della prevalenza del dato formale, secondo il quale ´Nel procedimento per decreto ingiuntivo introdotto dall'amministratore condominiale per il recupero delle quote di spesa di pertinenza di ciascuna unità immobiliare, la legittimazione passiva spetta soltanto al reale proprietario dell'immobile, e non anche colui che possa sembrare tale secondo il principio cd. dell'´apparenzaª, mancando, nei rapporti tra l'ente di gestione ed i singoli condomini, le condizioni per l'operatività di tale principio, coessenziale alla tutela dei terzi in buona fedeª (Cass. civ., sez. II, 8 luglio 1998, n. 6653, in Giust. civ. Mass. 1998, 1492; Foro it. 1988, I, 2783; Giust. civ. 1998, I, 2763 nota RENGA) 8.

Il nucleo argomentativo della sentenza n. 6653/ 1998 sta nell'affermazione secondo la quale ´Nel rapporto tra l'ente di gestione (condominio) ed il singolo condomino, identificabile nel proprietario esclusivo di singole unità immobiliari e pro quota delle porzioni comuni, site nell'edificio, non è assolutamente ravvisabile l'esigenza di privilegiare l'apparenza di una siffatta titolarità al fine di non pregiudicare l'ente medesimo. Astraendo dalla primaria considerazione che l'ente di gestione non è terzo ma parte del rapporto, non sorge nella specie l'esigenza, finalizzata alla tutela dell'apparenza, di collegare effetti giuridici ad una situazione di diritto apparente senza i quali il terzo, che senza sua colpa vi abbia confidato, risulterebbe pregiudicato dalla non insorgenza di un rapporto giuridico dal momento che quello fra l'ente di gestione ed ogni singolo condomino, proprietario esclusivo di una porzione immobiliare e partecipe pro quota della comunione delle porzioni non esclusive, esiste nella realtà ed è, come desumibile dall'art. 1123 c.c., determinato dalla obiettiva indicata titolarità né può, pertanto essere influenzato da...

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