Anche per il rent to buy si può pensare alla convalida

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 705-705

705

Arch. loc. e cond. 6/2015

Varie

ANCHE PER IL RENT TO BUY

SI PUÒ PENSARE

ALLA CONVALIDA

di Corrado Sforza Fogliani

Il rent to buy è un contratto di godimento (immediato)

in funzione della (successiva) alienazione di un immobile.

Nel nostro ordinamento è disciplinato dall’art. 23 del d.l.

12.9.’14 n. 133 (c.d. “Sblocca Italia”), come convertito. Ma,

in pratica, questo contratto non è mai partito, e non parte

(pur essendo un istituto – mutuato dal diritto anglosasso-

ne – che potrebbe essere un toccasana per tutti nello stato

attuale di crisi e, in particolare, per chi cerca casa ma su-

bito non dispone della somma necessaria ad acquistarla).

Risolto dall’Agenzia delle entrate soddisfacentemente (se

non del tutto) un problema f‌iscale che si poneva, non è

infatti stato risolto il problema – pur posto dalla Confedi-

lizia quando il provvedimento governativo era ancora allo

studio – del rilascio del bene in caso di inadempimento

del “conduttore” (per come, letteralmente, lo ha chiama-

to il legislatore). Il diritto alla restituzione dell’immobile,

in questo caso, è espressamente stabilito dalla normativa,

ma le modalità per azionare quel diritto no. E qui comin-

ciano le diff‌icoltà interpretative.

Dopo le (prime) immediate incertezze, la dottrina è,

dunque, ormai unanime nel considerare il contratto di

rent to buy come un contratto innominato, e quindi non

riconducibile ad alcuna f‌igura contrattuale tipica. E in

questo ambito, si è pensato – per risolvere il problema del

rilascio – di avvalersi dell’esecutività conseguibile dagli

atti stipulati per atto pubblico: una strada, peraltro, che

non ha avuto successo (nonostante la sua evidente legit-

timità, precisata anche dal provvedimento di un giudice

in materia fallimentare) perché poco questa procedura

convince il concedente, attesa la facile opposizione che

può farsi (con conseguente facile ottenimento della sua

sospensione) ad un titolo che viene emesso senza alcun

altro accertamento (ad esempio, neppure sulla persisten-

za della morosità) oltre quello che il contratto sia stato

stipulato per atto pubblico.

Forse, a questo punto (e stante la diff‌icoltà di ottenere

in tempi brevi dal Parlamento una pur facilissima soluzio-

ne, già inutilmente proposta in occasione del varo dello

“Sblocca Italia”, di 34 lettere in tutto: “Si applica il proce-

dimento di convalida”) occorre di nuovo rif‌lettere sull’ap-

plicabilità – esclusa troppo affrettatamente e troppo su-

perf‌icialmente – del procedimento di convalida di sfratto

al rent to buy. Che è un contratto non certo considerabile

una fattispecie di (e neanche una sottospecie della) lo-

cazione, ma che peraltro non è neanche un contratto alla

locazione totalmente estraneo. È infatti un contratto che

partecipa, a guardar bene, sia della locazione che della

compravendita. E allora – anche in ragione del fatto,

forse decisivo, del nome che il legislatore stesso ha dato

al benef‌iciario, come visto – perché si deve continuare a

considerare non applicabile il procedimento di convalida?

Questo della normativa processuale applicabile, non è un

problema che si pone da sempre per ogni contratto inno-

minato, da sempre risolto con l’applicazione di norme non

incompatibili? Non vale, naturalmente, nel nostro caso,

l’argomento che è sempre applicabile la procedura della

detenzione senza titolo: questa è, infatti, una procedura

di nessun contratto tipico, sibbene di tutti i contratti im-

mobiliari per così dire ordinari (a parte che, come è noto a

tutti, si tratta di una procedura di fatto inesistente perché

la sua lunghezza si calcola in decenni e quindi non convin-

ce alcun operatore e non risolve alcun pratico problema).

In un recente convegno della Confedilizia, alcuni giuri-

sti e magistrati si sono espressi per l’applicabilità del rito

di convalida, riservandosi comunque di procedere ad un

approfondimento del problema. È ora di farlo e di consa-

crarlo – casomai – in provvedimenti giurisdizionali.