Amministratori condominiali, corsi, tasse ed altro sull'immobiliare

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 107-109

107

Arch. loc. e cond. 2/2015

Dottrina

AmministrAtori

condominiAli, corsi, tAsse

ed Altro sull’immobiliAre

di Corrado Sforza Fogliani

SOMMARIO

1. Amministratore condannato penalmente e svolgimento del-

l’attività. 2. Bed & breakfast e aspetti f‌iscali da tener presenti.

3. Potere dell’amministratore di ordinare lavori straordinari

urgenti. 4. Che termine, per la formazione periodica?. 5. Corsi

condominiali obbligatori. 6. L’Italia è il Paese che tassa di più

gli immobili. 7. L’incubo della proprietà. 8. Tasi: in un dossier

tutte le stranezze dei Comuni.

1. Amministratore condannato penalmente e svolgimen-

to dell’attività

Ai sensi dell’articolo 71-bis, comma 1, lettera b) delle

Disposizioni di attuazione del codice civile – introdotto

dalla legge n. 220/’12 – non possono svolgere l’attività di

amministratore coloro che sono stati condannati per delit-

ti contro la pubblica amministrazione o contro l’ammini-

strazionedella giustizia, la fede pubblica, il patrimonio

o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge

commina la pena della reclusione non inferiore, nel mini-

mo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni. Sono altresì

esclusi – ex lettera c) del citato articolo 71-bis – i sottopo-

sti a misure di prevenzione divenute def‌initive, salvo che

non sia intervenuta la riabilitazione.

Dal confronto delle due previsioni normative si nota

subito che la riabilitazione, ex art. 178 c.p., viene specif‌i-

catamente richiesta (“Salvo che non sia intervenuta riabi-

litazione”) solo nel caso in cui vi sia stata la sottoposizione

a misure di prevenzione, divenute def‌initive, mentre non

viene fatto alcun riferimento a tale istituto nel caso di

condanna dell’amministratore, con sentenza passata in

giudicato, per un reato indicato nella lettera b) del comma

1 del richiamato art. 71-bis.

Appare evidente che in questo specif‌ico ambito trova

piena applicazione l’articolo 14 delle preleggi al codice ci-

vile – chiaramente esplicitato dal brocardo “ubi lex voluit,

dixit, ubi noluit, tacuit” – che esclude l’interpretazione

analogica in ordine alle norme eccezionali, ossia a quelle

che – come nella fattispecie che ci occupa – introducono

eccezioni rispetto ad una regola di tipo generale. Per tali

norme vige il principio di stretta interpretazione e le stesse

non si possono applicare al di là delle ipotesi testualmente

previste, e ne è preclusa ogni interpretazione estensiva.

Quindi, per i reati di cui alla precitata lettera b), neanche

la riabilitazione consente l’esercizio dell’attività.

2. Bed & breakfast e aspetti f‌iscali da tener presenti

La decisione di avviare un’attività di bed & breakfast può

recare con sé alcuni dubbi. Specie dal punto di vista f‌iscale.

Tra i più comuni vi è quello se occorra o meno aprire la par-

tita Iva e se si debba rilasciare al cliente la ricevuta f‌iscale.

Occorre, allora, sapere che ove l’attività in questione

venga svolta con carattere saltuario o occasionale, essa

è considerata fuori dal campo di applicazione dell’Iva (si

veda, al proposito, la risoluzione dell’Agenzia delle entrate

n. 180/E del 14.12.’98). L’interessato, pertanto, non dovrà es-

sere in possesso di partita Iva né emettere alcun documento

f‌iscale. Sarà suff‌iciente rilasciare al cliente una ricevuta

non f‌iscale (con bollo da 2 euro ove il conto sia superiore a

77,47 euro) emessa in duplice copia, con numerazione pro-

gressiva e data del pagamento. La copia di tale ricevuta do-

vrà essere conservata e costituirà la base per determinare

l’imponibile ai f‌ini della dichiarazione dei redditi.

Se svolta con carattere di stabilità e specif‌ica organiz-

zazione di mezzi, l’esercizio dell’attività di bed & breakfast

è ritenuta assumere, invece, carattere di professionalità e,

quindi, rientrare nel regime di imponibilità Iva (si veda,

ancora, la citata risoluzione dell’Agenzia delle entrate n.

180/E). Ciò comporta l’obbligo di osservare tutta una serie

di adempimenti, quali in particolare l’emissione di ricevu-

te f‌iscali, la tenuta della contabilità Iva, la contribuzione

Inps, l’iscrizione alla Camera di commercio.

Maggiori informazioni possono essere attinte consul-

tando il sito dell’Anbba.

3. Potere dell’amministratore di ordinare lavori straor-

dinari urgenti

Tra le attribuzioni dell’amministratore vi è anche

quella di poter ordinare autonomamente – ai sensi del-

l’art. 1135, secondo comma, c.c. – lavori di manutenzione

straordinaria urgenti con l’obbligo, in tal caso, di “riferirne

nella prima assemblea”.

Premesso che tale facoltà può essere senz’altro collega-

ta all’art. 1130 c.c. e, in particolare, al dovere che questa

norma pone in capo all’amministratore di compiere atti

conservativi relativi alle parti comuni dell’edif‌icio (con la

conseguenza che, ricorrendone i presupposti, questo po-

tere di intervento diventa, all’evidenza, un vero e proprio