Alcune riflessioni sulla necessità della presenza dell'amministratore del condominio alla luce della riforma
| Autore | Paolo Scalettaris |
| Pagine | 299-304 |
299
Arch. loc. e cond. 3/2014
Riforma
del condominio
ALCUNE RIFLESSIONI SULLA
NECESSITÀ DELLA PRESENZA
DELL’AMMINISTRATORE
DEL CONDOMINIO ALLA LUCE
DELLA RIFORMA
di Paolo Scalettaris
Molte delle nuove disposizioni introdotte dalla legge
n. 220 del 2012 di riforma della disciplina del condominio
sono dedicate alla figura dell’amministratore. Anzi: a ben
vedere la figura dell’amministratore è l’aspetto della disci-
plina del condominio sul quale si è concentrata maggior-
mente l’attenzione del legislatore della riforma del 2012.
La nuova legge, infatti, da un lato ha previsto nuovi
compiti e nuove responsabilità per l’amministratore (alla
luce dei quali peraltro vi è chi ha sottolineato come appaia
giustificata l’opinione, maturata peraltro già prima della
riforma, secondo cui il ruolo dell’amministratore dovrebbe
collocarsi “all’interno di un rapporto c.d. di amministrato-
re, che troverebbe fondamento in un modello contrattuale
tipico e autonomo rispetto al semplice mandato” (1)) e
d’altro lato ha fissato - peraltro per la prima volta: in pre-
cedenza nulla del genere era previsto normativamente -
specifici requisiti di carattere soggettivo per lo svolgimen-
to del compito di amministratore di condominio.
In termini ancora più generali va notato poi che molte
delle norme introdotte dalla riforma fissano con riferimen-
to ad ogni aspetto della vita del condominio regole nuove
e specifiche che richiedono e presuppongono la presenza
dell’amministratore ed hanno un senso solamente se vi è
l’amministratore.
È in questo contesto che deve essere inquadrata ed in-
tesa la modifica della previsione del primo comma dell’art.
1129 che dispone che “quando i condomini sono più di otto,
se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un ammini-
stratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o
più condomini o dell’amministratore dimissionario”.
Va detto subito che secondo l’opinione della genera-
lità dei commentatori con questa nuova disposizione si
sarebbe “alzata l’asticella” (è questa l’espressione che
molti commentatori usano al proposito) relativamente
alla soglia per l’obbligatorietà della presenza dell’ammini-
stratore nel condominio: si sarebbe disposto cioè che la
presenza dell’amministratore venga ad essere obbligatoria
solamente nei condominii con più di otto condomini men-
tre in precedenza l’obbligo della presenza dell’ammini-
stratore era previsto per i condominii con più di quattro
partecipanti.
Sul significato e sulla portata di questa modifica - che
ha un rilievo centrale nell’ambito della disciplina del con-
dominio - conviene fare qualche riflessione.
1) La prima notazione che deve essere fatta in argo-
mento - ed è notazione di portata generalissima che ri-
guarda l’intero settore normativo in esame - è che - come
si è già osservato - la disciplina del condominio quale ora
si presenta sembra prevedere e presupporre ancor più che
nel passato con riguardo ad ogni aspetto della vita del
condominio la presenza dell’amministratore.
Si considerino i diversi aspetti della disciplina del
condominio (e soprattutto della nuova disciplina, quale
introdotta dalla riforma): per ogni situazione, per ogni
andamento, per ogni attività - anche la più elementare (e
comunque per tutte le attività essenziali e necessarie per
la vita ed il funzionamento del condominio) - è prevista la
presenza dell’amministratore. Si pensi agli adempimenti
relativi alla convocazione dell’assemblea, alla redazione
del rendiconto, al compimento di ogni atto e di ogni ope-
razione - anche la più semplice - concernente le necessità
concrete del condominio. Per ogni cosa le norme e - so-
prattutto le nuove norme - prevedono che sia presente ed
operante l’amministratore.
2) Una seconda notazione che deve farsi è che nella
realtà i condominii che vedono la presenza di meno di
nove condomini sono assai numerosi.
Si consideri - oltre a tutto - che la previsione del primo
comma dell’art. 1129 fa ricorso al criterio legato al numero
dei condomini e non invece a quello legato al numero delle
unità immobiliari presenti nell’edificio (ciò a differenza di
altre disposizioni quale per esempio la previsione dell’ulti-
mo comma dell’art. 1130 c.c. che prevede che l’assemblea
possa procedere alla nomina del consiglio di condominio
“negli edifici di almeno dodici unità immobiliari”): ed al
fatto che nel caso qui in esame si faccia riferimento al
numero dei condomini consegue certamente che la platea
dei condominii che restano al di sotto del limite individua-
to dalla norma è assai più ampia che se si fosse preso in
considerazione il numero delle unità immobiliari.
3) Alla luce di quanto fino ad ora si è osservato va notato
che ove si ritenesse che la presenza dell’amministratore fos-
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