Opponibilità della locazione di immobile ad uso abitativo all'aggiudicatario di bene venduto ad asta giudiziaria alla luce della legge n. 431/98

• Autore: Paola Castellazzi
• Pagine: 211-212

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Un problema di notevole interesse (che è opportuno trattare), anche alla luce della nuova legge sulle locazioni abitative, è quello della opponibilità di questo tipo di locazione agli aggiudicatari degli immobili venduti alle aste giudiziarie.

Il punto di partenza è costituito dall'art. 2923 c.c. che distingue - ai fini dell'opponibilità - tra locazioni aventi data certa ex art. 2704 c.c. e locazioni che ne sono prive o locazioni di fatto.

Il primo comma del precitato art. 2923 si occupa delle locazioni aventi data certa - ossia registrate - anteriori al pignoramento stabilendo che le stesse sono certamente opponibili, fino alla loro scadenza, all'aggiudicatario dell'asta.

Il quarto comma disciplina le locazioni prive di data certa o locazioni di fatto: in questo caso solo se la detenzione dell'immobile è anteriore al pignoramento e di questa anteriorità il conduttore riesce a fornire prova, l'aggiudicatario deve rispettare la locazione, ma solo per la durata dei contratti a tempo indeterminato.

Pertanto il quarto comma pone il conduttore in una situazione di favore perché attribuisce a quest'ultimo - quando il contratto di locazione non è stato registrato in epoca antecedente al pignoramento o addirittura non vi è alcun contratto - la possibilità di dimostrare che deteneva l'immobile già prima del pignoramento stesso.

Tuttavia, in questo caso, a tutela dell'aggiudicatario del bene, è previsto che la locazione sia a lui opponibile nei limiti della durata delle locazioni a tempo indeterminato.

Dopo questa premessa, è opportuno affrontare la questione all'inizio delineata, con riferimento a tre periodi temporali ben definiti.

Prima dell'entrata in vigore della legge sull'equo canone, per determinare la durata delle locazioni prive di data certa, al fine dell'opponibilità ex art. 2923 c.c., si è fatto riferimento all'art. 1574 c.c. che disciplina la locazione senza determinazione di tempo: in forza della predetta norma, quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa si intende convenuta per la durata di un anno se si tratta di case senza arredamento, mentre se si tratta di appartamenti ammobiliati, per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurata la pigione.

Pertanto, provata da parte del conduttore la detenzione anteriore al pignoramento, l'acquirente dell'immobile venduto all'asta dovrà rispettare la locazione per la durata stabilita dall'art. 1574 c.c.

Con la L. 392/78 è stata...