Affitti agevolati, contante e pagamenti , assicurazione condominio, nuovo rendiconto ed altri argomenti immobiliari

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 295-297

295

dott

Arch. loc. e cond. 3/2014

DOTTRINA

AFFITTI AGEVOLATI,

CONTANTE E PAGAMENTI,

ASSICURAZIONE CONDOMINIO,

NUOVO RENDICONTO ED ALTRI

ARGOMENTI IMMOBILIARI

di Corrado Sforza Fogliani

SOMMARIO

1. Solo il 23% dei capoluoghi applica aliquote agevolate per

gli aff‌itti. 2. Bancomat e locatori. 3. Contante e pagamento

canoni. 4. Assicurazione condominiale, obbligatoria o no? 5.

Morosità incolpevole e graduazione prefettizia degli sfratti.

6. Il nuovo rendiconto condominiale. 7. Declassare gli immo-

bili per pagare di meno.

1. Solo il 23% dei capoluoghi applica aliquote agevolate

per gli aff‌itti

Solo 27 Comuni capoluogo di provincia su 117 – poco

meno del 23 per cento – hanno stabilito per il 2013 un’ali-

quota per i contratti di locazione abitativa “concordati”

(tecnicamente – secondo l’esatta dizione di legge – “con-

tratti agevolati”), inferiore alla misura base del 7,6 per

mille. È quanto ha segnalato la Confedilizia – in vista

della scadenza per il versamento dell’imposta – sulla base

dell’analisi delle aliquote pubblicate dai Comuni entro i

termini previsti dalla legge. Nei 27 casi di aliquote speciali

per i contratti a canone calmierato, comunque, il livello

stabilito rimane notevolmente elevato, considerato anche

che la base imponibile dell’imposta è cresciuta rispetto a

quella dell’Ici – per effetto dei moltiplicatori catastali in-

trodotti dal 2012 con la manovra Monti – del 60 per cento.

Le aliquote f‌issate dai pochi Comuni “virtuosi”, infatti,

arrivano al 4 per mille solo in 7 casi (Bari, Cuneo, Massa,

Piacenza, Pisa, Sassari e Vicenza). Negli altri 90 Comuni

capoluogo di provincia, l’aliquota applicabile alle case

aff‌ittate a canone più basso rispetto a quello di mercato

è pari o superiore all’aliquota base del 7,6 per mille e – in

ben 22 casi – addirittura è stata f‌issata nella misura mas-

sima del 10,6 per mille.

I dati si commentano da soli. Ma i Comuni, mentre gri-

dano all’emergenza abitativa per chiedere ulteriori soldi

e pur avanti uno sf‌itto involontario dilagante per di più

inverecondamente supertassato, preferiscono alloggiare i

senzatetto in albergo piuttosto che rinunciare alla cassa

facile dell’Imu e applicare aliquote più basse per i locatori

che hanno accettato di aff‌ittare a canone calmierato ri-

spetto a quello di mercato.

È diff‌icile trovare casi più gravi di incoerenza e di cat-

tiva spendita del pubblico denaro, sottratto a contribuenti

in sempre maggiori diff‌icoltà.

2. Bancomat e locatori

Per effetto di quanto stabilito, da ultimo, dal decreto-

legge “Milleproroghe” come convertito, a decorrere dal

prossimo 30 giugno, “i soggetti che effettuano l’attività

di vendita di prodotti e di prestazione di servizi, anche

professionali, sono tenuti ad accettare anche pagamenti

effettuati attraverso carte di debito” (modalità def‌inita

pure attraverso le espressioni bancomat e Pos). L’obbligo

– previsto dall’art. 15, comma 4, del D.L. n. 179/’12, come

convertito – è stato ulteriormente regolato con il D.M. 24

gennaio 2014.

Quest’ultimo provvedimento – dopo aver chiarito che la

carta di debito è lo “strumento di pagamento che consente

al titolare di effettuare transazioni presso un esercente

abilitato all’accettazione della medesima carta, emessa da

un istituto di credito, previo deposito di fondi in via anti-

cipata da parte dell’utilizzatore, che non f‌inanzia l’acqui-

sto ma consente l’addebito in tempo reale” – ha disposto

che l’obbligo si applichi per tutti i pagamenti di importo

superiore a trenta euro. Il limite di 200.000 euro di reddito

è caduto.

Deve rilevarsi che – essendo l’obbligo di accettazione

dei pagamenti tramite carta di debito, peraltro non san-

zionato, stabilito in capo agli esercenti attività di vendita

di beni e di prestazione di servizi – esso non trova applica-

zione nei riguardi dei locatori (che non effettuano, infatti,

alcuna attività di prestazione di servizi).

3. Contante e pagamento canoni

La legge di stabilità (n. 147/’13) prevede – in deroga

alla norma che stabilisce che dai mille euro in su non sono

ammessi pagamenti in contanti – che i pagamenti a privati

riguardanti canoni di locazione di unità abitative siano

corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l’importo, “in

forme e modalità che escludano l’uso del contante e ne

assicurino la tracciabilità”.

Pur non recando la norma specif‌ica sul divieto del

pagamento del canone in contanti una sanzione propria,

si ritiene che – in caso di pagamenti al locatore superiori

a 999,99 euro – tale comportamento sia soggetto alla san-

zione di cui alla legge, che è dall’1 per cento al 40 per cento

dell’importo trasferito e che è a carico sia del soggetto che

versa sia del soggetto che riceve il denaro. Questa inter-

pretazione (già in gennaio sostenuta sul notiziario infor-

mativo della Confedilizia) è stata ora confermata con nota

del Dipartimento del Tesoro del Ministero dell’economia.

Nella detta nota, il Ministero ha precisato che “la f‌inalità di

conservare traccia delle transazioni in contante, eventual-

mente intercorse tra locatore e conduttore, può ritenersi

soddisfatta fornendo una prova documentale, comunque

formata, purché chiara, inequivoca e idonea ad attestare

la devoluzione di una determinata somma di denaro con-

tante al pagamento del canone di locazione, anche ai f‌ini

della asseverazione dei patti contrattuali, necessari all’ot-

tenimento delle agevolazioni e detrazioni f‌iscali previste

dalla legge a vantaggio delle parti contraenti”.