Questioni problematiche sulla durata delle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione e conseguenze applicative in ordine alle modalità di recesso del locatore

• Autore: Aldo Carrato
• Pagine: 135-136

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Con la pregevole sentenza in rassegna il Pretore di Verona ha affrontato una particolare fattispecie che, nella pratica contrattualistica locatizia, non è rara a verificarsi e che, in concreto, pone non poche questioni interpretative, essendo rimasta, peraltro, ancora attuale anche a seguito della recente riforma relativa alla disciplina delle locazioni (di cui alla L. 9 dicembre 1998, n. 431, che ha investito solo quelle abitative), siccome le norme coinvolte in fase applicativa non sono state superate per incompatibilità né risultano espressamente abrogate.

Nel caso in esame le parti avevano concordato che la locazione di immobile ad uso commercale avrebbe avuto ab origine la durata di dodici anni e che, per l'ipotesi di mancata disdetta (da inviare almeno un anno prima della pattuita scadenza nella forma della raccomandata con avviso di ricevimento), la stessa si sarebbe rinnovata per un ulteriore sessennio. In base a questa clausola inerente la durata del contratto la locatrice, sulla scorta di disdetta tempestivamente comunicata, aveva intimato licenza per finita locazione con riferimento alla scadenza dei dodici anni, alla quale si era opposta la società conduttrice, che, sul presupposto che la disdetta stessa andava data nelle forme del diniego di rinnovazione alla prima scadenza di cui all'art. 28 della L. n. 392/78 e con riferimento ad uno degli specifici motivi indicati dal successivo art. 29, aveva eccepito l'intervenuto tacito rinnovo del rapporto locativo per altri sei anni. Il giudicante, risolvendo la controversia, ha ritenuto corretta l'impostazione dell'intimante, dichiarando pertanto, con relativa condanna al rilascio in futuro, la cessazione del contratto alla data della scadenza del periodo iniziale di dodici anni concordato, alla stregua dell'infondatezza dell'eccezione avanzata nell'interesse della società convenuta.

La ricostruzione ragionata dello sviluppo logico della tematica e l'approdo conseguente cui è pervenuto l'estensore si profilano condivisibili alla stregua di un riordino sistematico delle disposizioni vigenti in materia di durata dei rapporti locativi inerenti gli immobili adibiti ad utilizzazione diversa da quella abitativa.

In effetti, sulla scorta del dato positivo emergente dalla valutazione complessiva dell'art. 28 della L. n. 392/78, si ricava che, in sostanza, la durata iniziale della locazione di un immobile destinato ad uno degli usi contemplati nei primiPage 136 due commi del precedente art. 27 si identifica con quella di dodici anni, siccome è imperativamente stabilita la prima «rinnovazione» alla scadenza del primo sessennio, salvo che non ricorra l'ipotesi - da qualificarsi come eccezionale - che il locatore eserciti la sua facoltà di negare la predetta «rinnovazione», che gli è consentita tassativamente soltanto in relazione ai motivi di cui al successivo art. 29 ¹.

Da ciò si desume, invero, che, se il locatore, in difetto della prospettazione di uno dei motivi da ultimo richiamati e del correlativo rituale - ancorché eccezionale nell'economia del contratto - esercizio del diniego di rinnovazione, non può impedire, mediante l'intimazione di un'ordinaria disdetta, la «rinnovazione» del rapporto per un secondo sessennio successivamente al decorso del primo, allora si deve intendere che l'ordinamento ha voluto prevedere, in linea generale e normale, che la durata iniziale di questa categoria di locazioni si immedesima con quella di dodici anni, ovvero con quella di...