Mancata registrazione nei termini di un contratto di locazione abitativo: conseguenza dopo la registrazione su canone e durata

• Autore: Barigazzi Daniela
• Pagine: 371-373

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dott

Arch. loc. e cond. 4/2012

DOTTRINA

MANCATA REGISTRAZIONE

NEI TERMINI DI UN

CONTRATTO DI LOCAZIONE

ABITATIVO: CONSEGUENZA

DOPO LA REGISTRAZIONE

SU CANONE E DURATA

di Daniela Barigazzi

SOMMARIO

1. Premessa. 2. Norme di riferimento in relazione alla sanci-

ta nullità del contratto di locazione. 3. Principi dottrinali e

giurisprudenziali.

1. Premessa

Il D.L.vo 14 marzo 2011 n. 23, entrato in vigore il 7 apri-

le successivo, ha istituito la “cedolare secca” sugli aff‌itti,

dando ai locatori la facoltà di assoggettare a tassazione

separata i redditi da fabbricati ad uso abitativo.

La previsione normativa della cedolare secca rappre-

senta uno dei più signif‌icativi successi ottenuti da Con-

fedilizia.

Prima di affrontare il tema in esame, è opportuno indicare

le norme di riferimento e rapportare le previsioni del Decreto

in esame ai principi dottrinali e giurisprudenziali assodati.

2. Norme di riferimento in relazione alla sancita nullità

del contratto di locazione

Art. 3, commi 8 e 9, D.L.vo n. 23/2011

comma 8: prevede che per omessa registrazione scatti

un contratto con durata di 4+4 anni decorrente dalla regi-

strazione, a canone pari al triplo della rendita catastale

rivalutabile ISTAT 75%.

Se il canone contrattuale è inferiore, si applica quello.

comma 9: richiama sia il comma 346 dell’art. 1 L. n.

311/2004 sia il comma 8 e ne estende l’applicabilità al con-

tratto di locazione registrato che porti un canone inferio-

re al percepito ed al comodato f‌ittizio registrato. Non si

applica se il contratto è stato registrato entro 60 giorni

dall’entrata in vigore del Decreto.

Art. 1, comma 346, L. n. 311/2004

I contratti di locazione, o che comunque costituiscono

diritti relativi di godimento, di unità immobiliari o loro

porzioni, comunque stipulati, sono nulli se ricorrendone

i presupposti, non sono registrati.

Art. 13, comma 1, L. n. 431/98

Sancisce la nullità per mancata registrazione dei soli

contratti abitativi qualora vi si preveda canone superiore

a quello contrattuale.

3. Principi dottrinali e giurisprudenziali

La Suprema Corte (Cassazione 16089/2003) ha speci-

f‌icato in relazione all’art. 13 predetto, che ci si riferisce

ad ogni aumento in corso di locazione, mentre ha escluso

l’incidenza della mancata registrazione sulla validità di

un canone maggiore di quello stabilito in contratto regi-

strato.

- la registrazione del contratto ha eff‌icacia ex tunc e

quindi gli effetti della registrazione tardiva retroagiscono

così da ridare eff‌icacia al contratto; su tale assunto Dot-

trina e Giurisprudenza sono concordi.

La Giurisprudenza di merito (Trib. Verona 12 novembre

2002) ha escluso che la registrazione del contratto si possa

annoverare fra gli elementi essenziali del contratto stes-

so ed ha inoltre affermato che la facoltà di registrazione

tardiva mal si concilia con la supposizione di nullità del

contratto e che la sanzione di cui al comma 1 dell’art. 13

l. n. 431/98 si debba articolare in termini di inesigibilità

del canone f‌ino al momento della registrazione tardiva,

fatto salvo in caso di sanatoria, il diritto del locatore di

percepire retroattivamente tutti i canoni maturati (nella

misura pattuita).

- gli oneri tributari non possono essere posti quale

condizione per l’esercizio di un diritto che sia del tutto in-

dipendente dal motivo dell’imposizione: così ha stabilito la

Corte Costituzionale con sentenza n. 333/2001 che decise

in merito al diritto di eseguire lo sfratto;

- non è conf‌igurabile la nullità di un contratto che non

sia inf‌iciato da un vizio genetico afferente la sua struttura

costitutiva; conseguentemente la richiesta di registrazio-

ne di un contratto non costituisce requisito di validità ma

mera condicio iuris di eff‌icacia del contratto stesso che

può quindi intervenire in momento successivo (con effetto

ex tunc) (Trib. Modena 12 giugno 2006; Trib. Verona cit.);

- l’irretroattività delle norme è sancito dall’art. 12 delle

preleggi; l’art. 3 dello Statuto del Contribuente (L. 27 luglio

2000 n. 212) ha confermato che le norme tributarie non

hanno effetto retroattivo; la giurisprudenza è costante e

pacif‌ica in materia (Cass. civ., sez. V, 2 aprile 2003, n. 5015)

“in tema di eff‌icacia nel tempo delle norme tributarie, in

base all’art. 3 della L. n. 212 del 27 luglio 2000 (cosiddetto

Statuto del contribuente che ha codif‌icato nella materia

f‌iscale il principio generale di irretroattività delle leggi) va

esclusa l’applicazione retroattiva delle medesime salvo che

questa sia espressamente prevista”. Nel Decreto Legislativo

in esame non c’è alcuna previsione in tal senso.

In relazione a detto Decreto, l’Agenzia delle Entrate ha

emanato la circolare 26/E del 1 giugno 2011 che non ha

affatto valenza normativa; semplicemente fornisce l’inter-

pretazione che l’Uff‌icio intende dare per l’applicazione

delle norme sulla cedolare secca.

Il paragrafo 9 è intitolato “Sanzioni” ed è articolato in

3 punti:

9.1 Disciplina delle sanzioni per omessa registrazione

del contratto di locazione;