Le locazioni abitative per gli studenti universitari

AutorePaolo Scalettaris
Pagine211-217

    Relazione tenuta al Convegno Confedilizia svoltosi a Piacenza il 20 marzo 1999.


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@1. Introduzione.

Le disposizioni contenute nel secondo e nel terzo comma dell'art. 5 della legge n. 431 del 1998 prevedono la possibilità della stipulazione - «in alternativa» rispetto a quanto previsto dal primo comma dello stesso art. 5 in via generale per le locazioni transitorie - di contratti di locazione diretti a «soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari».

Tali contratti dovranno essere stipulati - precisa il secondo comma dell'art. 5 - «sulla base di contratti-tipo definiti dagli accordi di cui al comma 3».

Ed il terzo comma dell'art. 5 prevede appunto che i comuni sedi di università possano promuovere la realizzazione di accordi locali - con l'intervento delle associazioni dei proprietari e dei conduttori maggiormente rappresentative ed anche di ulteriori soggetti ed organizzazioni - diretti alla formazione di contratti-tipo per le locazioni di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Questi contratti - prevede la norma ora ricordata - dovranno essere «definiti sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell'art. 4»: e cioè sulla base dei criteri generali fissati per le locazioni del secondo canale (le locazioni «agevolate» o «alternative»).

Va detto subito che la convenzione nazionale sottoscritta l'8 febbraio 1999 dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale contiene una serie di previsioni dirette a disciplinare le locazioni in esame: un intero capitolo della convenzione è infatti destinato a fissare i «criteri generali per la determinazione dei canoni e per i contratti tipo per gli studenti universitari fuori sede». Alla convenzione è inoltre allegato un modello di contratto-tipo destinato ad essere utilizzato per questa specie di locazione.

Ed il decreto successivamente emesso ai sensi dell'art. 4, comma 2 della legge dal Ministro dei lavori pubblici d'intesa con il Ministro delle finanze recepisce integralmente le previsioni della convenzione nazionale anche con riguardo alle locazioni in esame (si veda a questo proposito l'art. 4 del decreto).

Non sembra che la legge, per la verità, prevedesse che la disciplina delle locazioni abitative per gli studenti universitari fosse fissata con la convenzione nazionale e con il decreto ministeriale di cui al secondo comma dell'art. 4: ciò che la legge prevede al riguardo è infatti solamente - come si è detto - che la disciplina delle locazioni in questione sia fornita dagli accordi locali diretti a formare il contrattotipo sulla base dei criteri generali fissati con il decreto ministeriale di cui al secondo comma dell'art. 4.

Sta di fatto comunque che la convenzione nazionale contiene per la fattispecie contrattuale in esame una serie di specifiche previsioni che il decreto ministeriale anzidetto ha poi fatto proprie. Ciò costituisce un dato di fatto del quale dovrà dunque necessariamente tenersi conto in sede di applicazione della disciplina della materia.

Esamineremo qui di seguito alcuni dei problemi che si pongono per le locazioni in questione sia con riguardo alla loro regolamentazione normativa sia anche con riguardo alle previsioni ad esse dedicate dal decreto ministeriale che ha recepito la convenzione nazionale.

@2. Il rapporto con le altre locazioni transitorie.

Un primo rilievo deve essere fatto in relazione alla formulazione ed alla impostazione dell'art. 5 della legge n. 431 del 1998.

Come si è detto, questo articolo della legge dedica il suo primo comma alla previsione delle locazioni transitorie in generale mentre il secondo ed il terzo comma sono destinati alla disciplina delle locazioni degli alloggi per gli studenti universitari.

L'impostazione della norma - così come la stessa espressione letterale utilizzata («in alternativa a quanto previsto dal comma 1») - riproduce esattamente la costruzione (e la formulazione) della previsione dell'art. 2 della legge 1: e cioè dell'articolo che disciplina i due distinti «canali» previsti per le locazioni abitative.

Anche qui è utilizzato infatti quello stesso meccanismo (proprio delle disposizioni dell'art. 2) attaverso il quale dapprima viene individuata - per la materia considerata - l'ipotesi di disciplina avente natura ordinaria e generale e successivamente viene introdotta la possibilità, per la materia medesima, anche di una diversa disciplina specifica ed «alternativa» rispetto a quella generale.

L'elemento destinato a stabilire il rapporto tra le due distinte previsioni è dato appunto dall'espressione «in alterantiva a quanto previsto dal comma 1» con cui viene introdotta la disciplina delle locazioni degli alloggi per studenti.

È chiaro quale sia (o comunque quale debba essere) secondo gli intendimenti del legislatore il rapporto tra le due ipotesi. L'ipotesi di cui al primo comma ricorre in tutti i casi in cui si tratti di soddisfare «esigenze particolari delle parti» (dunque: qualsiasi esigenza propria di una o dell'altra delle due parti contraenti, o propria anche di entrambe le parti) che richiedano la determinazione della durata della locazione al di sotto dei limiti fissati dalla legge; tra queste «esigenze particolari» può rientrare - tra le tante e diverse ipotesi - anche quella propria dello studente che necessita dell'alloggio solo per un periodo limitato di tempo in relazione alla (breve) durata del corso di studi cui egli attenda.

Peraltro nel caso di locazione dell'alloggio ad uno studente per un periodo di tempo limitato (e solo in questo caso) è possibile per le parti stipulare eventualmente il contratto facendo ricorso invece - in «alternativa», appunto, rispetto all'ipotesi della «normale» locazione transitoria - ad una figura contrattuale diversa: quella disegnata dal secondo e dal terzo comma dell'art. 5.

In relazione a tutto ciò non può condividersi l'opinione di chi sostiene che nell'ipotesi in cui si tratti di locare un appartamento destinato all'alloggio di studenti universitari l'unica strada percorribile sia quella dell'ipotesi contrattuale in esame: questa - invece - deve ritenersi essere solamente una delle diverse possibilità cui le parti possono fare ricorso. Nulla fa escludere infatti che nell'ipotesi in cui il conduttore sia uno studente universitario il contratto possa essere stipulato quale contratto «libero» (e cioè quale contratto del primo binario) o invece anche quale contratto di loca-Page 212zione transitoria per così dire «ordinaria» (disciplinata dal primo comma dell'art. 5) 2.

@3. Caratteri e requisiti della figura contrattuale.

Condizione per la configurazione dell'ipotesi contrattuale in esame è dunque il fatto che l'immobile sia destinato all'alloggio di uno (o più) studenti universitari.

La fattispecie definita dalla norma presenta una serie di caratteri e requisiti sui quali è opportuno soffermare l'attenzione.

a) In primo luogo va notato che la norma fa riferimento espressamente ed esclusivamente agli «studenti universitari».

Si è a questo riguardo sottolineata in dottrina la «ridondanza di una disciplina rivolta a considerare una così specifica categoria di conduttori» 3: il rilievo appare ancor più giustificato ove si consideri che la menzione, da parte della norma, dei soli studenti «universitari» deve fare ritenere che - mentre sono certamente compresi nella previsione normativa gli studenti universitari «fuori corso» - restino invece esclusi dalla possibilità di fruire della figura contrattuale in esame anche tutti gli studenti che non siano studenti universitari.

Deve peraltro notarsi a questo riguardo che in sede di decreto ministeriale che ha recepito la convenzione nazionale si è operata una ulteriore restrizione rispetto all'ipotesi prevista dalla norma: l'ipotesi considerata è stata infatti limitata alle sole locazioni degli alloggi per gli studenti universitari «fuori sede» («questa tipologia contrattuale - è detto al riguardo nel decreto - potrà essere utilizzata esclusivamente qualora l'inquilino sia iscritto a un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza»).

Si tratta di una restrizione che ha suscitato perplessità presso alcuni commentatori: si è al proposito osservato che deve ritenersi che ormai «corrisponda all'attuale realtà sociale che uno studente universitario abbia interesse a soddisfare nuove esigenze abitative, proprie e autonome rispetto a quelle di originaria residenza» 4, per cui l'esclusione della possibilità di utilizzo della figura contrattuale in esame per l'alloggio di studenti che abbiano la residenza nel comune in cui è sito l'immobile oggetto del rapporto locatizio potrebbe risultare ingiustificata.

b) Si noti che in realtà la norma non prevede affatto che gli studenti debbano necessariamente assumere (nell'ambito del rapporto locatizio) la posizione di conduttori.

La norma - invero - fa riferimento alla circostanza che la locazione sia destinata a soddisfare esigenze abitative di studenti: ma non dice affatto che lo studente debba essere anche il conduttore.

Ciò fa ritenere che possano rientrare nella previsione della norma anche le locazioni stipulate da soggetti diversi dallo studente (per esempio: dai suoi genitori) purché sia comunque previsto che l'alloggio venga occupato dallo studente.

Con riferimento alla previsione della nuova norma, dunque, non avrebbero ragione di riproporsi i problemi che si erano posti invece con riguardo alla previsione dell'art. 26 lett. a) della legge n. 392 del 1978 per il caso in cui il contratto di locazione dell'immobile destinato a costituire l'alloggio per lo studente fosse stipulato dal genitore: come si ricorderà, in questa ipotesi - quanto meno nei primi tempi di vigenza della legge n. 392 del 1978 - si era prospettata (a causa della non coincidenza del soggetto titolare del contratto di locazione con il soggetto abitante di fatto nell'immobile) qualche incertezza circa la stessa riconducibilità in via generale del rapporto di...

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