Sentenza nº 32 da Constitutional Court (Italy), 19 Febbraio 2018

• Relatore: Giovanni Amoroso
• Data di Resoluzione: 19 Febbraio 2018
• Emittente: Constitutional Court (Italy)

SENTENZA N. 32

ANNO 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE COSTITUZIONALE

composta dai signori:

- Giorgio LATTANZI Presidente

- Aldo CAROSI Giudice

- Marta CARTABIA ”

- Mario Rosario MORELLI ”

- Giancarlo CORAGGIO ”

- Giuliano AMATO ”

- Silvana SCIARRA ”

- Daria de PRETIS ”

- Nicolò ZANON ”

- Augusto Antonio BARBERA ”

- Giulio PROSPERETTI ”

- Giovanni AMOROSO ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nel giudizio di legittimità costituzionale degli artt. 1, comma 1, lettera d), 5 e 6, comma 1, lettera i), del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210), promosso dal Tribunale ordinario di Siena nel procedimento vertente tra B. B. e la Società Edilizia Cooperativa Colli in Chianti, con ordinanza del 23 giugno 2015, iscritta al n. 131 del registro ordinanze 2016 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 28, prima serie speciale, dell’anno 2016.

Udito nella camera di consiglio del 24 gennaio 2018 il Giudice relatore Giovanni Amoroso.

Ritenuto in fatto

1. – Con ordinanza del 23 giugno 2015 il Tribunale ordinario di Siena ha sollevato questioni di legittimità costituzionale degli artt. 1, comma 1, lettera d), 5 e 6, comma 1, lettera i), del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210), in riferimento all’art. 3 della Costituzione.

   Con riferimento alla prima disposizione, il giudice premette che essa, nel definire «immobili da costruire» gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità, esclude dall’ambito applicativo della normativa di protezione, introdotta dal citato decreto legislativo, i contratti di acquisto di immobili per i quali non sia stata ancora depositata domanda di permesso di costruire, anche nelle ipotesi in cui il mancato ottenimento di tale permesso sia previsto quale condizione risolutiva della stessa pattuizione.

   Tale esclusione, secondo il tribunale rimettente, si porrebbe in contrasto con l’art. 3 Cost. sotto il profilo della disparità di trattamento, in quanto la normativa censurata disciplinerebbe diversamente situazioni omogenee, ossia quella di chi acquista prima che il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto e quella di chi acquista dopo tale momento, precludendo, nel primo caso, l’accesso alla tutela assicurata dal decreto con riferimento alla seconda ipotesi.

   Per le stesse ragioni, il tribunale dubita della legittimità costituzionale dell’art. 6, comma 1, lettera i), che, nell’indicare il contenuto necessario del contratto preliminare di immobile da costruire, ripete la distinzione tra le due ipotesi considerate, nonché dell’art. 5 [recte: 5, comma 1], nella parte in cui, nel determinare i limiti di applicabilità della disciplina protezionistica, fa riferimento alla circostanza che il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del decreto legislativo.

2. – Le questioni incidentali di legittimità costituzionale sono sollevate nel corso di un giudizio promosso con ricorso ai sensi dell’art. 702-bis cod. proc. civ. dalla signora B. B. la quale – avendo stipulato in data 19 settembre 2005 un contratto preliminare di acquisto con la Società Edilizia Cooperativa Colli in Chianti, di cui era socia, avente ad oggetto la prenotazione di un immobile da costruire per il quale non era ancora stato richiesto alcun permesso abilitativo – ha domandato la restituzione di quanto versato a titolo di acconto e di seconda rata, invocando la violazione dell’obbligo, gravante – secondo il suo assunto difensivo – sulla società costruttrice, di rilasciare, a pena di nullità (relativa), una fideiussione a garanzia delle somme riscosse, secondo quanto previsto dall’art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005.

   Il rimettente illustra, in primo luogo, le ragioni per le quali ritiene infondate le eccezioni preliminari sollevate dalla società convenuta. Quanto a quella avente ad oggetto l’improcedibilità dell’azione per mancato previo esperimento della procedura di negoziazione assistita, prevista dal decreto-legge 12 settembre 2014, n. 132 (Misure urgenti di degiurisdizionalizzazione ed altri interventi per la definizione dell’arretrato in materia di processo civile), convertito, con modificazioni, dalla legge 10 novembre 2014, n. 162, il giudice afferma l’inapplicabilità ratione temporis di tale disciplina al giudizio in corso, introdotto il 19 novembre 2014, atteso che l’art. 3, comma 8, del citato decreto stabilisce che le disposizioni relative all’improcedibilità acquistano efficacia decorsi novanta giorni dall'entrata in vigore della legge di conversione, ossia dall’11 novembre 2014.

   Quanto all’eccezione avente ad oggetto l’incompetenza del giudice adito, in forza della clausola compromissoria contenuta nell’atto costitutivo della cooperativa, il rimettente ne sostiene l’inoperatività mancando, nella specie, una espressa e separata dichiarazione scritta di accettazione del socio, prevista quale condizione necessaria dall’art. 7 dello stesso atto costitutivo.

   Sussisterebbe quindi la rilevanza delle sollevate questioni di costituzionalità perché dall’applicazione della normativa censurata dipende la definizione della controversia, non ricorrendo altra ragione di nullità rilevabile d’ufficio del titolo negoziale della domanda, ed essendo preclusa alla parte ogni altra possibilità di svincolarsi legittimamente dalla pattuizione, stanti le restrizioni alla facoltà di recesso del socio previste dal contratto che, in particolare, subordinano la possibilità di recedere al reperimento di un nuovo socio.

3. – Il rimettente ritiene poi sussistere anche il requisito della non manifesta infondatezza delle questioni, in ragione della ritenuta disparità di trattamento riservata alle due fattispecie in comparazione perché riferite a stipulazioni di contenuto analogo, differenziate solo in ragione del discrimine temporale costituito dalla posteriorità, o meno, della stipulazione rispetto al deposito della domanda di rilascio del titolo abilitativo edilizio.

   Il tribunale esclude anche la possibilità di interpretazione costituzionalmente orientata della normativa censurata, richiamando la giurisprudenza di legittimità (Corte di cassazione, sezione seconda civile, sentenza 10 marzo 2011, n. 5749) che ha chiarito che i contratti preliminari di compravendita di immobili per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente si collocano fuori dell’ambito applicativo della speciale disciplina recata dal d.lgs. n. 122 del 2005 e la chiara lettera della legge non consente di pervenire, a tutela dell’acquirente o promissario acquirente di immobile esistente “sulla carta”, ad una interpretazione adeguatrice che ne permetta invece l’applicazione.

4. – Le parti del giudizio a quo non si sono costituite nel giudizio incidentale di legittimità costituzionale, né è intervenuto il Presidente del Consiglio dei ministri.

   Considerato in diritto

1. – Il Tribunale ordinario di Siena con ordinanza del 23 giugno 2015 ha...