D.L. 31 agosto 2013, n. 102

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Arch. loc. e cond. 5/2013

LEGISLAZIONE E DOCUMENTAZIONE

Al riguardo, occorre ricordare che il comma 3 del citato art.

13 stabilisce che la base imponibile dell’IMU è costituita dal va-

lore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 5, commi 1, 3, 5

e 6 del D.L.vo 30 dicembre 1992, n. 504 e dell’art. 13, commi 4 e 5

del D.L. n. 201 del 2011.

Si rileva, poi, che secondo l’ordinamento vigente qualsiasi

bene immobile deve essere individuato secondo le regole cata-

stali, ossia mediante l’identif‌icativo della mappa per le aree (rec-

tius particelle) , a cui può essere aggiunto il subalterno per le

unità immobiliari ivi ubicate. Ne consegue che ogni valutazione

patrimoniale o reddituale relativa a ciascun immobile deve tener

conto della delimitazione e della forma di ciascuna particella o

unità immobiliare.

Secondo la disciplina sopra richiamata l’immobile può essere

qualif‌icato come area edif‌icabile, nell’ipotesi in cui sulla stessa

non sia individuabile alcuna unità immobiliare, secondo la disci-

plina dettata dall’art. 2 del decreto del Ministro delle Finanze

2 gennaio 1998, n. 28 e conseguentemente la base imponibile è

data dal valore della stessa così come rilevabile in comune com-

mercio, ovvero, in caso contrario, dalla rendita catastale associa-

ta a ciascuna unità immobiliare, realizzata sull’area, incrementa

del 5%, ai sensi dell’art. 3, comma 48, della legge 23 dicembre

1996, n. 662, e poi moltiplicata per i coeff‌icienti stabiliti dall’art.

13, comma 4, del D.L. n. 201 del 2011.

Per l’inquadramento del lastrico solare in una delle fatti-

specie recate dalle norme sopra richiamate, si deve far riferi-

mento, innanzitutto, alla circolare n. 9/T del 26 novembre 2001

dell’Agenzia del Territorio - ora Agenzia delle Entrate - nella

quale si legge che “come è noto, sono indicate come categorie

f‌ittizie (F1 = area urbana, F2 = unità collabenti, F3 = unità in

corso di costruzione, F4 = unità in corso di def‌inizione ed F5 =

lastrico solare) quelle che, pur non previste nel quadro generale

delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita

catastale) , sono state necessariamente introdotte per poter

permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (la-

strici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc...) con

la procedura informatica di aggiornamento Docfa”.

Al riguardo è opportuno specif‌icare che il lastrico solare è

associato, salvo eccezioni, ad un edif‌icio che ospita una o più

unità immobiliari e che nell’Allegato tecnico II alla circolare n.

6/T del 30 novembre 2012 della medesima Agenzia del Territorio,

in cui vengono fornite istruzioni per la determinazione della

rendita catastale, è stato evidenziato, altresì, che ai f‌ini della

valutazione del lotto di cui sopra, “occorre tenere conto delle

sole potenzialità edif‌icatorie già espresse attraverso l’attuata

edif‌icazione, e non di quelle previste dagli strumenti urbanistici

in vigore, atteso che la stima catastale riguarda l’uso attuale del

bene (existing use) e non già l’uso f‌isicamente possibile e le-

galmente ammissibile, caratterizzato dalla massima produttività

(highest and best use) ”.

Sulla base dei chiarimenti appena illustrati, emerge, quindi,

che i lastrici solari,sia di edif‌ici privati sia di edif‌ici pubblici,

sono parte integrante dell’edif‌icio esistente e, in quanto tali,

concorrono alla determinazione complessiva delle rendite cata-

stali delle unità immobiliari facenti parte dell’edif‌icio stesso. Tali

rendite costituiscono l’elemento principale per l’individuazione

della base imponibile utile ai f‌ini dell’IMU, di cui al richiamato

art. 5, comma 2, del D.L.vo n. 504 del 1992.

Le conclusioni alle quali si è appena pervenuti che, quindi,

escludono la qualif‌icazione del lastrico solare - dichiarato peral-

tro in catasto su base volontaria -, quale area edif‌icabile durante

la fase di costruzione dell’impianto fotovoltaico sono avvalorate

anche da quanto sostenuto dalla Corte di Cassazione nella recen-

te sentenza n. 10735 dell’8 maggio 2013.

In particolare, i Giudici di legittimità hanno chiarito, in ma-

teria di ICI - ma le stesse considerazioni valgono pure per l’IMU,

in virtù dello specif‌ico rinvio effettuato dal comma 3 dell’art. 13

del D.L. n. 201 del 2011, ai criteri di determinazione della base

imponibile ICI - che “la nozione di fabbricato, di cui al D.L.vo 30

dicembre 1992, n. 504, art. 2, rispetto all’area su cui esso insi-

ste, è unitaria, nel senso che, una volta che l’area edif‌icabile

sia comunque utilizzata, il valore della base imponibile ai f‌ini

dell’imposta si trasferisce dall’area stessa all’intera costruzione

realizzata. Per l’applicazione dell’imposta sul “fabbricato di nuo-

va costruzione”, infatti, la norma individua due soli criteri alter-

nativi: la data di ultimazione dei lavori, ovvero, se antecedente,

quella di utilizzazione, senza alcun riferimento alla divisione del

fabbricato in piani o porzioni (Cass. n. 22808 del 2006).

Per la determinazione della base imponibile “di un appar-

tamento in costruzione al primo piano dell’edif‌icio, quindi,

non trova applicazione il D.L.vo 30 dicembre 1992, n. 504, art.

5, comma 6, che disciplina l’utilizzazione edif‌icatoria dell’area

(individuando come base imponibile il valore dell’area stessa) ,

[…] di tal che, nella specie, non essendosi realizzato alcuno dei

due presupposti, il comune non poteva assoggettare ad ICI l’area

su cui si sviluppava la cubatura in relazione alla quale era stata

conseguita la concessione edilizia per l’appartamento al primo

piano, non essendovi altra “area fabbricabile” che quella su cui

insisteva l’appartamento a suo tempo realizzato al piano terreno

(Cass. n. 23347 del 2004) ”.

Si deve concludere che le considerazioni appena svolte valgo-

no anche per tutte le altre categorie f‌ittizie.

X

D.L. 31 agosto 2013, n. 102. Disposizioni urgenti in materia di

IMU, di altra f‌iscalità immobiliare, di sostegno alle politiche

abitative e di f‌inanza locale, nonchè di cassa integrazione

guadagni e di trattamenti pensionistici (Suppl. ord. alla Gaz-

zetta Uff‌iciale Serie gen. - n. 204 del 31 agosto 2013).

TITOLO I

DISPOSIZIONI IN MATERIA DI IMU,

DI ALTRA FISCALITÀ IMMOBILIARE,

DI SOSTEGNO ALLE POLITICHE ABITATIVE

E DI FINANZA LOCALE

1. (Abolizione della prima rata dell’IMU 2013 per gli immobili

oggetto della sospensione disposta con decreto legge 21 maggio

2013, n. 54). 1. Per l’anno 2013 non è dovuta la prima rata dell’im-

posta municipale propria di cui all’articolo 13 del decreto legge 6

dicembre 2011, n. 201, convertito, con modif‌icazioni, dalla legge

22 dicembre 2011, n. 214, relativa agli immobili di cui all’articolo

1, comma 1, del decreto legge 21 maggio 2013, n. 54, convertito,

con modif‌icazioni, dalla legge 18 luglio 2013, n. 85.

2. (Altre disposizioni in materia di IMU). 1. Per l’anno 2013 non

è dovuta la seconda rata dell’imposta municipale propria di cui

all’articolo 13 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, conver-

tito, con modif‌icazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, re-

lativa ai fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice

alla vendita, f‌intanto che permanga tale destinazione e non siano

in ogni caso locati.

2. All’articolo 13 del predetto decreto legge n. 201 del 2011

sono apportate le seguenti modif‌icazioni:

a) il comma 9 bis è sostituito dal seguente: “9 bis. A decorrere

dal 1° gennaio 2014 sono esenti dall’imposta municipale propria