Legittimità
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Arch. loc. e cond. 5/2012
Legittimità
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, 20 GIUGNO 2012, N. 10206
PRES. SCHETTINO – EST. BURSESE – P.M. RUSSO (CONF.) – RIC. RIZZO ED ALTRI
(AVV. GUAGENTI) C. ALEXANDER IMM. S.R.L. (AVV. MANGIAPANE)
Edilizia popolare ed economica y Cooperative
edilizie y Cooperativa a contributo statale y Cessio-
ne a terzi di aree esuberanti o di locali non destina-
ti ad abitazione, ex art. 8, r.d. n. 1165/38 y Mancanza
delle autorizzazioni previste dal art. 9 stesso de-
creto y Nullità per contrasto con norma imperativa
y Fondamento.
. In tema di cooperative edilizie a contributo statale, è
nulla per contrarietà a norme imperative, ai sensi del-
l’art. 1418, primo comma, cod. civ., la cessione a terzi di
aree esuberanti e locali non destinati ad abitazione di
proprietà di una cooperativa, ai sensi dell’art. 8 del r.d.
28 aprile 1938, n. 1165, se manca anche una sola delle
autorizzazioni, rispettivamente del Ministero dei Lavori
Pubblici e della Cassa Depositi e Prestiti, espressamen-
te previste dal successivo articolo 9 per adibire i locali
ad uso di botteghe e magazzini e per affittarli, stante l’
identità di “ratio” tra le due norme, entrambe miranti
ad evitare operazioni speculative su immobili costruiti
con contributo erariale e perciò proibitive di atti dispo-
sitivi su di essi senza i preventivi controlli pubblici, co-
stituenti, peraltro, quel rispetto dei “modi di legge” che
lo stesso articolo 8 specificamente richiede. (c.c., art.
1418; r.d. 28 aprile 1938, n. 1165, art. 8; r.d. 28 aprile
1938, n. 1165, art. 9) (1)
(1) Conforme Cass. civ., sez. II, 22 giugno 2000, n. 8478, in Giust. civ.
Mass. 2000, 1371.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato in data 5 dicembre 1990 e 30 gen-
naio 1991 gli odierni ricorrenti, premesso di essere soci
della Cooperativa edilizia “Sirio”, che era concessionaria
del Comune di Canicattì di mq 13.735 di terreno in loc.
Giarra destinato alla realizzazione di 78 alloggi di edilizia
economica sovvenzionata, lamentavano che detta coope-
rativa, nell’assegnare i vari appartamenti, aveva omesso di
cedere la porzione d’immobile sita al piano porticato ed il
sottotetto della palazzina “A”, che aveva invece venduto a
terzi, alla s.r.l. Alexander Immobiliare; tutto ciò premesso
convenivano in giudizio l’indicata Cooperativa e la men-
zionata s.r.l. Alexander Immobiliare, al fine di ottenere;
la nullità degli atti di trasferimento e la condanna della
società a riconsegnare le porzioni immobiliari in parola.
Nella contumacia delle convenute, l’adito Tribunale di
Agrigento, con sentenza n. 353/94 rigettava le domande
degli attori, sostenendo che non esistevano norme che
inibissero alle cooperative edilizie usufruenti di mutui
agevolati, di riservarsi la proprietà di parti residue e ven-
derle a terzi a prezzi di mercato e che conseguentemente
comminassero la nullità delle clausole contrattuali e degli
atti negoziali contrari a tali divieti.
Avverso tale sentenza proponevano appello gli originari
attori insistendo sul fatto che la Cooperativa Sirio aveva
compiuto un’attività di speculazione non consentita, ciò
che comportava la nullità dei contratti in questione.
L’adita Corte d’Appello di Palermo con la pronuncia n.
458/2005 depositata in data 15 aprile 2005, rigettava l’ap-
pello, compensando le spese processuali.
Sosteneva che nel caso in esame non sussistevano le la-
mentate nullità, in quanto - come espressamente contem-
plato anche nei singoli atti pubblici di assegnazione delle
unità abitative agli attori - sia il porticato che il sottotetto
venduti alla s.r.l. Alexander Immobiliare erano stati esclu-
si dal finanziamento agevolato e dall’ipoteca.
Gli odierni esponenti ricorrono per la cassazione della
suddetta decisione sulla base di due censure; resiste la
s.r.l. Alexander Immobiliare con controricorso; la Coo-
perativa intimata non ha svolto difese.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo i ricorrenti denunciano la “vio-
lazione e falsa applicazione di norme contrattuali (art.
360 n. 3 c.p.c.); contratto di mutuo del 22 febbraio 1984 e
contratti di assegnazione del 26 aprile 1987.”. Censurano
l’affermazione della Corte palermitana secondo cui nel
caso in esame non sussisterebbe alcuna nullità poiché
sia il porticato che il sottotetto sarebbero stati esclusi dal
finanziamento agevolato per come espressamente enun-
ciato nei singoli atti di assegnazione. Ma tale affermazione
sarebbe contraddetta dal tenore letterale del contratto di
mutuo edilizio agevolato/stipulato tra il Banco di Sicilia
e la Cooperativa Siria, secondo cui (art. 2 e art. 5) il fi-
nanziamento interessava «l’intero edificio denominato “A”
comprendente un piano cantinato, un piano terra e n. 5
piani tipo [ ... ] oltre al piano sottotetto.»; a nulla rileva
che, a differenza degli appartamenti, la porzione immo-
biliare alienata alla Alex Immobiliare non era gravata da
ipoteca. Di conseguenza è nulla la clausola contrattuale
che esclude dall’assegnazione ai soci di una cooperativa
edilizia economica e popolare alcune parti del fabbricato
realizzato in forza della legislazione in materia edilizia
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economica e popolare, come pure è nullo l’atto di vendita
in favore della s.r.l. Alexander Immobiliare.
Con il secondo motivo gli esponenti denunciano la
violazione e falsa applicazione di norme di diritto e della
legislazione in materia di agevolazione per l’edilizia eco-
nomica e popolare. Deducono che la porzione immobiliare
in parola, anche se esclusa dal finanziamento agevolato,
godeva pur sempre delle numerose altre agevolazioni
riguardanti l’edilizia economica previste in genere per le
cooperative (minor costo dei suoli, agevolazioni fiscali e
minori oneri delle costruzioni ecc.), per cui deve ritenersi
vietata la cessione a terzi, non soci della cooperativa di
parti del fabbricato, senza le prescritte autorizzazioni.
Entrambe le doglianze - congiuntamente esaminate in
quanto connesse sono fondate.
Al riguardo, q uesta S.C. ha avuto m odo di precisare
(come del resto ricordato nella stessa sentenza impu-
gnata) che “è nulla, ai sensi dell’ art. 1418 , primo comma,
c.c., per contrarietà a norme imperative, la cessione a
terzi di aree esuberanti e locali non destinati ad abita-
zione, ai sensi dell’ art. 8 R.D. 28 aprile 1938, n. 1165, di
proprietà di una cooperativa, se manca anche una sola
delle autorizzazioni - rispettiva mente del Ministero dei
Lavori Pubblici e della Cassa Depositi e Prestiti - espres-
samente previste dal successivo articolo 9 per adibire i lo-
cali ad uso di bot teghe e magazzini e per affittarli, stante
l’identità di ratio tra le due norme, entrambe miranti ad
evitare o perazioni speculative su immob ili costruiti con
contributo erariale e perciò proib itive di atti dispositivi
su di essi senza i preventivi contro lli pubblici, costituenti
peraltro quel rispetto dei “modi di legge” che lo stesso
articolo 8 espressamente richiede” (Cass. Sez. II, n. 8478
del 22 giugno 2000).
Ciò posto la Corte di merito, coerentemente con la giu-
risprudenza richiamata, avrebbe dovuto ritenere vietata la
vendita al terzo s.r.l. Alexander delle porzioni immobiliari
in questione, in quanto priva delle prescritte autorizzazio-
ni da parte degli organi tutori, senza le quali l’operazione
de qua si risolveva ineludibilmente in un’inammissibile
atto di speculazione come tale vietato dall’ordinamento.
È indubbio invero che se anche nella fattispecie l’indica-
ta porzione immobiliare non godesse del finanziamento
agevolato, essa pur sempre si giovava degli innumerevoli
altri benefici e delle speciali agevolazioni previste dall’or-
dinamento per l’edilizia popolare agevolata quali: il minor
costo dei suoli, le numerose agevolazioni fiscali previsti
per la registrazione, la trascrizione dei contratti ecc., i
minori oneri delle costruzioni previsti dall’art. 6 della L.
n. 10/1977 espressamente contemplati dall’art. 10 della
Convenzione stipulata tra il Comune di Canicattì e la Coo-
perativa. Tutte le predette agevolazioni che hanno avuto
un costo sociale non indifferente, devono ritenersi espres-
samente finalizzate - come sottolineato dai ricorrenti - alla
“realizzazione di un programma sociale comprendente la
costruzione di n. 78 alloggi a proprietà divisa”, che doveva-
no essere assegnati soltanto ai soci che si trovavano nelle
condizioni previste dalla legge, cioè a persone economica-
mente deboli che la legge stessa intendeva tutelare. Ne di-
scende che la clausola contrattuale contenuta nei singoli
atti di assegnazione e i contratti di vendita delle porzioni
immobiliari cedute dalla Cooperativa alla s.r.l. Alexander
Immobiliare devono ritenersi affetti da nullità in quanto
manifestamente contrarie a norme imperative che disci-
plinano il settore in esame.
Il riscorso dev’essere dunque accolto, con la conse-
guente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della
causa anche per le spese, ad altra sezione della Corte
d’Appello di Palermo. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, 20 GIUGNO 2012, N. 10199
PRES. SCHETTINO – EST. MIGLIUCCI – P.M. FUCCI (CONF.) – RIC. COTTINO (AVV.
CIVALLERO) C. COND. VIA CASALIS 42, TORINO (AVV.TI PIZZI E GISMONDI)
Assemblea dei condomini y Deliberazioni y Im-
pugnazione y Controllo dell’autorità giudiziaria
y Limiti y Esame della sola legittimità, e non del
merito y Mancata apertura di conto corrente inte-
stato al condominio y Sindacabilità della questione
mediante impugnazione ai sensi dell’art. 1137 c.c. y
Esclusione.
. Il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere
delle assemblee condominiali non può e stendersi alla
valutazione del merito ed al controllo del potere di-
screzionale che l’assemblea esercita quale organo
sovrano della volontà dei condòmini, ma deve limi-
tarsi al riscontro della legittimità. Ne consegue che
non è suscettibile di controllo da parte del giudice,
attraverso l’impugnativa d i cui all’art. 1137 cod. civ.,
l’operato dell’assemblea condominiale in relazione
alla questione i nerente alla mancata apertura di un
conto corrente intestato al condominio, su cui deposi-
tare da parte dell’ammini stratore le so mme ricevute,
attenendo la stess a all’opportunità o alla conve nienza
dell’adozione delle modalità della gestione delle spese
relative alle cose ed ai servizi comuni. (c.c., art. 1137;
c.c., art. 1823) (1)
(1) Cfr., in argomento, Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 2010, n. 21449, in
questa Rivista 2011, 35, Cass. civ., sez. II, 11 maggio 2009, n. 10816, ivi
2009, 459 e Cass. civ., sez. II, 14 gennaio 1999, n. 313, ivi 1999, 425.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
l. Il Tribunale di Torino rigettava l’impugnativa propo-
sta da Margherita Cottino avverso la delibera con cui il
Condominio di via Casalis di quella città aveva respinto la
proposta della medesima attrice che fosse aperto un conto
corrente intestato al Condominio per il deposito da parte
dell’amministratore delle somme richieste per fare fonte
alle spese condominiali.
Con sentenza dep. il 28 giugno 2004 la Corte di appello
di Torino rigettava l’impugnazione proposta da Margherita
Cottino.
Secondo i Giudici di appello non esiste un diritto del
condomino all’apertura di un conto corrente intestato
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