Legittimità
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Arch. loc. e cond. 4/2012
Legittimità
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, 31 MAGGIO 2012, N. 8750
PRES. SCHETTINO – EST. CARRATO – P.M. FUCCI (CONF.) – RIC. CONSORZIO
TRIESTE GROS (AVV. GIGLI) C. CONDOMINIO TRE TORRI IN TRIESTE (AVV.TI NURRA
E SCHILLACI)
Parti comuni dell’edificio y Impianto di riscal-
damento y Distacco dall’impianto di riscaldamento
centralizzato y Contribuzione alle spese di conser-
vazione dell’impianto y Onere anche a carico del
condomino distaccante y Sussistenza y Ragioni y
Limiti.
. In tema di condominio negli edifici, il condomino è
sempre obbligato a pagare le spese di conservazione
dell’impianto di riscaldamento centrale anche quando
sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscalda-
mento centralizzato e a distaccare le diramazioni della
sua unità immobiliare dall’impianto comune (che co-
stituisce un accessorio di proprietà condominiale ai
sensi dell’art. 1117 n. 3, c.c.), ovvero abbia offerto la
prova che dal distacco non derivano né un aggravio di
gestione né uno squilibrio termico, essendo in tal caso
esonerato soltanto dall’obbligo del pagamento delle
spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risul-
ti dal regolamento condominiale. (c.c., art. 1104; c.c.,
art. 1117; c.c., art. 1123) (1)
(1) Conformi Cass. civ., sez. II, 29 settembre 2011, n. 19893, in
Ius&Lex dvd n. 3/12, ed. La Tribuna e Cass. civ. sez. II, 25 marzo
2004, n. 5974, in questa Rivista 2004, 568, con nota di MAURIZIO DE
TILLA, Sul distacco dall’impianto di riscaldamento. In dottrina si
veda anche NINO SCRIPELLITI, Ancora sul distacco dell’impianto
di riscaldamento dall’impianto condominiale (nota a Cass. civ., sez.
II, 27 maggio 2011, n. 11857), ivi 2011, 802.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 20 gennaio 2003 il Con-
sorzio Trieste Gros, in persona del legale rappresentante
pro-tempore, quale proprietario di un locale interrato po-
sto al di sotto del Condominio Tre Torri, ubicato in viale
Ippodromo di Trieste (via Ghirlandaio, 45), conveniva
dinanzi al Tribunale di Trieste il citato Condominio, impu-
gnando la delibera assembleare del 20 dicembre 2002, nella
parte in cui gli si addebitavano le spese di manutenzione
dell’impianto di riscaldamento condominiale, sostenendo
di non essere tenuto al pagamento di tali esborsi, poiché,
sin dal 1990, era avvenuto il distacco dell’immobile di sua
proprietà dal suddetto impianto di riscaldamento. Nella
costituzione del convenuto Condominio, l’adito Tribunale,
con sentenza n. 23 del 2006, rigettava la domanda, con
condanna dell’attore al pagamento delle spese giudiziali.
Interposto appello da parte del Consorzio Trieste Gros e
nella resistenza del Condominio appellato, la Corte di ap-
pello di Trieste, con sentenza n. 280 del 2010 (depositata il
3 luglio 2010 e notificata il 21 luglio successivo), rigettava
l’appello e condannava l’appellante alla rifusione delle
spese del grado. A sostegno dell’adottata decisione la Corte
friulana rilevava che, nella specie, era rimasto comprovato
che il distacco del Consorzio dall’impianto di riscaldamen-
to condominiale era stato volontario ed autorizzato dallo
stesso Condominio a condizione che il distaccante conti-
nuasse a contribuire alle spese di gestione dell’impianto
medesimo (escluse, perciò, quelle relative ai consumi),
obbligazione quest’ultima alla quale era tenuto anche in
virtù della giurisprudenza di legittimità pronunciatasi al
riguardo (considerando, pertanto, irrilevante ogni richie-
sta di prova siccome superata dai documenti prodotti dal-
lo stesso Consorzio, ovvero dalla delibera autorizzativa del
distacco volontario, contenente anche l’indicazione delle
modalità).
Avverso la suddetta sentenza di secondo grado ha
proposto ricorso per cassazione il suddetto Consorzio
Trieste Gros, articolato in tre motivi, al quale ha resistito
con contro ricorso l’intimato Condominio. Avviato, in un
primo momento, il ricorso per la trattazione in camera di
consiglio, con ordinanza interlocutoria n. 24999 del 2011 il
collegio designato - sul presupposto che l’amministratore
del resistente Condominio aveva documentato di essere
stato autorizzato dalla competente assemblea a costituirsi
nel giudizio di cassazione - ne ha rimesso la discussione
in pubblica udienza. Entrambi i difensori delle parti han-
no depositato memoria illustrativa ai sensi dell’art. 378
c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Occorre, in primo luogo, farsi carico dell’eccezione
di nullità del ricorso per incompletezza della copia noti-
ficata al controricorrente, in quanto priva della pag. 19
(per come certificato dall’ufficiale giudiziario in calce alla
relata di notificazione) relativa proprio alla indicazione
delle conclusioni da accogliere rivolte a questa Corte dalla
parte ricorrente.
1.1. L’eccezione é priva di pregio e deve, quindi, essere
respinta.
L’incompletezza del ricorso per cassazione notificato
alla controparte può comportare la sua nullità (e la con-
seguente declaratoria della sua inammissibilità) nel sol
caso in cui sia idonea a non consentire al ricorso stesso di
svolgere appieno la sua funzione e a comportare la lesione
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del fondamentale diritto di difesa e del principio del con-
traddittorio (cfr. Cass., S.U., n. 4112 del 2007 e, da ultimo,
Cass., sez. II, n. 1213 del 2010). Orbene, nella specie, la
pagina mancante nella copia notificata del ricorso, ancor-
ché relativa all’enucleazione delle conclusioni finali, non
ha comportato alcuna compromissione del diritto di difesa
del Condominio controricorrente, poiché le predette con-
clusioni (orientate all’univoco ottenimento della cassazio-
ne della sentenza impugnata) - per quanto evincibile dal-
l’esame del contenuto complessivo del ricorso medesimo
- erano già state individuate distintamente all’esito dello
svolgimento di ogni singolo motivo (v. pagg. 13, 14 e 18) e,
in ogni caso, la predetta parziale omissione non ha impe-
dito allo stesso controricorrente di approntare, in senso
esaustivo, le sue integrali difese riferite ai tre autonomi
motivi dedotti con il ricorso.
2. Con il primo motivo il ricorrente ha dedotto la viola-
zione e/o falsa applicazione dell’art. 1118, comma 2, c.c., in
relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., sul presuppo-
sto che, nella specie, pur non ponendosi in discussione il
principio affermato dalla Corte territoriale circa la sus-
sistenza (in generale) dell’obbligo del condomino che si
sia distaccato dall’impianto centralizzato di riscaldamen-
to di contribuire agli oneri relativi alla sua manutenzione,
il giudice di appello non aveva, però, tenuto conto che
l’impianto comune di riscaldamento non era più in grado
oggettivamente di servire l’immobile di proprietà di esso
ricorrente, non essendovi nemmeno la teorica possibilità
di riallacciamento all’impianto stesso.
3. Con il secondo motivo il ricorrente ha denunciato
l’insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un
punto decisivo della controversia in relazione al citato
art. 1118, comma 2, c.c. (con riferimento all’art. 360, n. 5,
c.p.c.), avuto riguardo alla supposta inidoneità ed illogici-
tà del percorso argomentativo adottato dalla Corte distret-
tuale in ordine alla permanenza dell’obbligo del Consorzio
ricorrente di contribuire all’esborso degli oneri economici
occorrenti per gli interventi di manutenzione del suddetto
impianto centralizzato dal quale si era distaccato, mal-
grado l’oggettiva inesistenza di un collegamento funziona-
le atto a consentire il teorico futuro riallacciamento dei
locali di proprietà del medesimo ricorrente al predetto
impianto.
3.1. I primi due esposti motivi possono essere trattati
congiuntamente perché evidentemente connessi.
Essi sono infondati e devono, pertanto essere rigettati.
La Corte territoriale ha idoneamente accertato in
fatto (come, del resto, già appurato in primo grado) che
il Consorzio ricorrente (diversamente dalla sua prospet-
tazione) aveva volontariamente richiesto il distacco della
propria unità immobiliare dall’impianto centralizzato di
riscaldamento del Condomino “Tre Torri” di Trieste e a
tanto era stato autorizzato con delibera assembleare del
1989 condizionatamente alla permanenza dell’obbligo di
continuare a contribuire alle spese di proprietà dell’im-
pianto (come, in effetti, era avvenuto anche successiva-
mente al distacco), con esonero dalle sole spese relative
ai consumi. Sulla scorta di tale presupposto fattuale e
senza che avesse costituito oggetto di specifica deduzione
(e, quindi, di accertamento) la circostanza (sulla quale
insiste il ricorrente) sull’assunta insussistenza delle con-
dizioni per il riallacciamento dell’unità immobiliare dello
stesso Consorzio Triestegros al suddetto impianto cen-
tralizzato (peraltro non da escludersi in senso assoluto
in virtù della possibilità del ripristino della diramazione
servente i locali di proprietà esclusiva del ricorrente ed
in considerazione del fatto che altri locali d’affari erano
rimasti allacciati al medesimo anello di riscaldamento e
ne continuavano ad essere serviti), la Corte friulana, nel
respingere il gravame, si è uniformata alla consolidata
giurisprudenza di questa Corte formatasi in materia. In
particolare, secondo tale giurisprudenza (cfr., ad es., Cass.
n. 8924 del 2001; Cass. n. 5974 del 2004 e, da ultimo, Cass.
n. 19893 del 2011), poichè tra le spese indicate dall’art.
1104 c.c., soltanto quelle per la conservazione della cosa
comune costituiscono “obligationes propter rem” - e per
questo il condomino non può sottrarsi all’obbligo del loro
pagamento, ai sensi dell’art. 1118, comma 2, c.c., che inve-
ce, significativamente, nulla dispone per le spese relative
al godimento delle cose comuni - è legittima la rinuncia di
un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscal-
damento (purché questo non ne sia pregiudicato), con il
conseguente esonero, in applicazione del principio conte-
nuto nell’art. 1123, comma 2, c.c., dall’obbligo di sostenere
le spese per l’uso del servizio centralizzato, rimanendo,
invece, obbligato a sostenere gli oneri dell’eventuale peso
derivante dalle spese di gestione e di conservazione di tale
servizio (risultando, in caso contrario, ingiustificatamente
aggravata la posizione degli altri condómini, pur nella per-
manenza della proprietà comune dell’impianto stesso).
È stato, perciò, puntualizzato che il condomino è sempre
obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto
di riscaldamento centrale anche quando sia stato autoriz-
zato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato
e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare
dall’impianto comune (che costituisce un accessorio di
proprietà condominiale ai sensi dell’art. 1117 n. 3) c.c.),
ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano
né un aggravio di gestione né uno squilibrio termico, es-
sendo in tal caso esonerato soltanto dall’obbligo del paga-
mento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario
non risulti dal regolamento condominiale. Pertanto, alla
stregua dell’osservanza dei richiamati principi applicati
in virtù dell’adozione di una motivazione logicamente ed
adeguatamente svolta in relazione alle circostanze fattuali
rimaste riscontrate, la pronuncia della Corte triestina non
merita censura.
4. Con il terzo motivo il ricorrente ha prospettato il
vizio di omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria moti-
vazione circa un punto decisivo della controversia, ai sensi
dell’art. 360 n. 5 c.p.c., avuto riguardo alla ravvisata irrile-
vanza delle istanze istruttorie (debitamente trascritte in
ossequio al principio di autosufficienza) ribadite con l’atto
di appello inerenti alle motivazioni della scelta di rinun-
ciare all’impianto comune e alle condizioni dello stesso.
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LEGITTIMITÀ
4.1. Anche questo motivo non è meritevole di acco-
glimento perché la Corte distrettuale ha correttamente
ritenuto, alla stregua dell’operatività dei principi giuridici
precedentemente richiamati (e della loro univoca applica-
bilità alla fattispecie dedotta in giudizio) e dell’accertata
volontarietà del distacco richiesto dal Consorzio ricorrente
risultante da apposita delibera autorizzativa (ritualmente
prodotta in giudizio) contenente anche le modalità di
esecuzione dell’intervento assentito, che l’accertamento
delle circostanze (oggetto di richiesta probatoria) dedotte
in sede di gravame era ultroneo o, comunque, irrilevante,
proprio perché non attinente a fatti idonei ad incidere
decisivamente su una diversa soluzione della controversia
(cfr., ad es., Cass. n. 4178 del 2007 e Cass. n. 24221 del
2009).
5. Alla luce delle complessive argomentazioni esposte
il ricorso deve, quindi, essere integralmente respinto, con
la conseguente condanna del Consorzio ricorrente al pa-
gamento delle spese del presente giudizio, liquidate come
in dispositivo. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, 30 MARZO 2012, N. 5159
PRES. GOLDONI – EST. GIUSTI – P.M. VELARDI (CONF.) – RIC. PRUCCOLI BIANCHI
A. ED ALTRI (AVV.TI INTONTI E FERRETTI) C. BARTOLOMEI S. ED ALTRA (AVV.TI
SESTA E DE SIO)
Legge sull’equo canone y Ambito di applicazione
y Patti contrari alla legge y Promessa del fatto del
terzo y Promessa del venditore della liberazione
dell’immobile locato da parte del terzo condutto-
re prima della scadenza del rapporto y Nullità per
impossibilità giuridica del fatto del terzo ex art. 79
della legge n. 392 del 1978 y Sussistenza y Esclu-
sione y Fondamento
. La promessa, da parte del venditore di quote socia-
li, della liberazione, ad opera del conduttore e prima
della scadenza del contratto, dell’immobile locato per
uso diverso dall’abitazione, compreso nel patrimonio
della società, non è nulla per impossibilità giuridica del
fatto del terzo promesso, giacché la sanzione di nullità
prevista dall’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392,
per le pattuizioni dirette, tra l’altro, a limitare la du-
rata legale della locazione, non è riferibile agli accordi
conclusi dal conduttore, che già si trovi nel possesso
del bene, volti a regolare gli effetti di fatti verificatisi
nel corso del rapporto e, perciò, incidenti su situazioni
giuridiche ormai sorte e quindi disponibili. (c.c., art.
1381; c.c., art. 1418; c.c., art. 1571; l. 27 luglio 1978, n.
392, art. 79) (1)
(1) Cfr. Cass. civ., sez. III, 17 maggio 2010, n. 11947, in questa Rivista
2010, 526, secondo cui la sanzione di nullità prevista dall’art. 79 della
legge n. 392 del 1978 per le pattuizioni dirette a limitare la durata le-
gale del contratto di locazione, o ad attribuire al locatore un canone
maggiore di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le dispo-
sizioni della legge sull’equo canone, si riferisce solo alle clausole del
contratto di locazione e non può essere estesa, pertanto, agli accordi
transattivi conclusi dal conduttore, che già si trovi nel possesso del
bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto
e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte
e disponibili.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. - Con atto di citazione in data 6 marzo 2001 la s.a.s.
Bartolomei di Silvano Bartolomei & C. nonché Silvano
Bartolomei in proprio convennero dinanzi al Tribunale
di Rimini Lorenzo Bianchi Pruccoli e Milena Fiore, per
ivi sentirli condannare al pagamento della somma di lire
1.932.000.000, oltre accessori.
Gli attori esposero: di avere acquistato in data 3 di-
cembre 1999 da Lorenzo Pruccoli Bianchi e da Milena
Fiore il 100% delle quote della società La Prima Casa di
Pruccoli Lorenzo & C. s.a.s., per il convenuto prezzo di lire
1.000.000.000; che, con scrittura in pari data, i venditori
si erano obbligati a liberare entro il 31 marzo 2000 uno
degli immobili di proprietà della società, già locato a terzi,
pattuendo una penale, in favore di essi cessionari, di lire
6.000.000 per ogni giorno di ritardo; che i venditori non
avevano adempiuto a detta obbligazione e che la libera-
zione dell’immobile era intervenuta ad opera di essi attori
solo in data 25 novembre 2000 a mezzo atto transattivo,
con il pagamento di lire 175.000.000; che, inoltre, solo a
mezzo di ricorso ex art. 700 c.p.c. era stata ottenuta, in
data 16 febbraio 2001, la successiva liberazione di altro
locale detenuto dai convenuti medesimi.
Si costituirono i convenuti, resistendo.
Interrotto il processo a seguito del decesso del conve-
nuto Pruccoli Bianchi Lorenzo, si costituirono gli eredi
Pruccoli Bianchi Alex, Lucia Pruccoli Bianchi e Milena
Fiore ved. Pruccoli Bianchi, quest’ultima già costituita
anche in proprio.
Con sentenza resa pubblica mediante deposito in can-
celleria il 10 gennaio 2006, il Tribunale di Rimini condannò
i convenuti al pagamento, in favore della sola s.a.s. Barto-
lomei, della somma di Euro 239.000,00 oltre interessi, sulla
base di 239 giorni di ritardo, riducendo in via equitativa a
Euro 1.000,00 per giorno di ritardo l’importo della penale,
e compensò tra le parti le spese processuali.
2. - La Corte d’appello di Bologna, con sentenza in data
3 maggio 2010, ha parzialmente riformato la sentenza di
primo grado: condannando Alex Pruccoli Bianchi, Lucia
Pruccoli Bianchi e Milena Fiore ved. Pruccoli Bianchi
al pagamento di quanto liquidato dal Tribunale anche
in favore di Bartolomei Silvano in proprio; e ponendo a
carico di Alex Pruccoli Bianchi, Pruccoli Bianchi Lucia e
Milena Fiore ved. Pruccoli Bianchi, in solido, il pagamento
del 50% delle spese di primo grado. Nella stessa misura
la Corte del gravame ha posto a carico di questi ultimi le
spese del giudizio di appello.
2.1. - La Corte d’appello ha rilevato:
- che l’interesse ad agire degli originari attori consegue
non già al contratto di cessione di quote sociali, bensì
alla scrittura integrativa con la quale è stata pattuita una
penale per ogni giorno di ritardo nella “liberazione” della
porzione immobiliare ivi indicata, e che non è affatto con-
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