Legittimità
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Arch. loc. e cond. 2/2012
Legittimità
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. III, 17 GENNAIO 2012, N. 550
PRES. TRIFONE – EST. FILADORO – P.M. (CONF.) – RIC. SOFIDA S.P.A. ED ALTRE
C. COMUNE DI ROMA
Restituzione della cosa locata y Adempimento
dell’obbligazione y Consegna delle chiavi.
. L’obbligazione di restituzione della cosa avuta in godi-
mento gravante sul conduttore deve ritenersi adempiu-
ta mediante la restituzione delle chiavi dell’immobile o
con la incondizionata messa a disposizione del medesi-
mo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di
un relativo verbale. (c.c., art. 1590) (1)
(1) Si confrontino le citate Cass. civ, sez. III, 24 marzo 2004, n. 5841,
in questa Rivista 2004, 499; Cass. civ., sez. III, 5 giugno 1996, n. 5270,
ivi 1996, 707; Cass. civ., sez. III, 12 marzo 1993, n. 2975, ivi 1993, 511
e Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 1993, n. 2071, ivi 1993, 595.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza 28 ottobre 2008 la Corte di appello di
Roma rigettava l’appello proposto da Sofida s.p.a., Parsifal
s.p.l., LDM Comunicazione s.p.a. avverso la decisione del
locale Tribunale che aveva accolto la opposizione proposta
dal Comune di Roma avverso il decreto che gli ingiungeva
il pagamento di euro 75.047,93 in favore delle tre società
a titolo di indennità di occupazione dell’immobile sito in
(omissis).
Il Tribunale aveva rilevato che la consegna dell’immo-
bile era avvenuta in forma simbolica con la perdita della
detenzione da parte del Comune (e con la consegna delle
chiavi effettuata ai legali del Comune da persona inca-
ricata dal Comune) mentre la questione dell’ingombro
dei locali con beni lasciati dal conduttore poteva, al più,
configurare una diversa responsabilità del Comune per
eventuali danni, senza alcuna incidenza sulla avvenuta
restituzione della cosa locata.
Avverso questa decisione le tre società (originarie op-
poste) hanno proposto ricorso per cassazione sorretto da
tre motivi, illustrati da memoria.
Resiste con controricorso il Comune di Roma.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli
articoli 1590 e 1591 c.c. e l’art. 1362 c.c..
Erroneamente i giudici di appello avevano fatto coinci-
dere la data della riconsegna dell’immobile con quella del
27 maggio 2005 (data della sottoscrizione della consegna
della chiave da parte dell’incaricato comunale) anziché
con quella del 21 ottobre 2005, nella quale era stato redat-
to il verbale di rilascio dell’immobile.
Con il secondo motivo si denunciano vizi della moti-
vazione in relazione alla affermazione contenuta nella
sentenza impugnata, nella parte in cui ritiene che la resti-
tuzione della cosa locata possa esaurirsi con una generica
messa a disposizione delle chiavi dell’immobile, nonostan-
te il conduttore avesse lasciato nell’appartamento beni
mobili e suppellettili.
I due motivi possono essere esaminati congiuntamente
in quanto connessi tra di loro.
Con motivazione che sfugge a qualsiasi censura di
violazione di norma di legge e di vizio della motivazione, i
giudici di appello hanno ritenuto che la riconsegna delle
chiavi nelle mani dei legali delle società doveva essere
interpretata come volontà dei sottoscrittori di accettare
la consegna dell’immobile nello stato di fatto nel quale lo
stesso si trovava.
In caso contrario, sottolinea la stessa Corte, non avreb-
be avuto alcun senso logico la riserva apposta sulla scrit-
tura del 27 maggio 2005 dai legali delle locatrici, specie
con riferimento alla esistenza di possibile danno arrecato
all’immobile per un uso improprio dei beni locati.
La conclusione cui sono pervenuti i giudici di appello
appare del tutto in linea con il consolidato insegnamento
di questa Corte, secondo il quale: “L’obbligazione di resti-
tuzione della cosa avuta in godimento gravante sul con-
duttore deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione
delle chiavi dell’immobile o con la incondizionata messa
a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo
necessaria la redazione di un relativo verbale”. (Cass. 24
marzo 2004 n. 5841; cfr. Cass. 5 giugno 1996 n. 5270; 2 feb-
braio 1993 n. 2071; 25 ottobre 1974 n. 3140).
Con il terzo motivo le ricorrenti deducono la violazione
e falsa applicazione dell’art. 32 della legge 392 del 1878,
come modificato dalla legge n. 118 del 5 aprile 1985.
I giudici di appello avevano errato nel ritenere che l’ag-
giornamento del canone di locazione doveva avvenire su
base biennale anziché su base annua, come previsti dalla
modifica dell’art. 32 della legge del 1978, introdotta dalla
legge del 1985, applicabile al caso di specie.
In ogni caso, la Corte territoriale avrebbe dovuto tener
conto - per il periodo in contestazione - della variazione
del 75% dell’indice Istat.
Anche questo ultimo motivo è infondato.
L’art. 1, comma 9 sexies, della legge 5 aprile 1985 n. 118
che, modificando l’art. 32 della legge 27 luglio 1978 n. 392,
consente (entro i limiti previsti dalla norma medesima)
i patti di aggiornamento del canone locativo in relazione
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LEGITTIMITÀ
alle eventuali variazioni del potere di acquisto della lira,
incide sul regime ordinario dei contratti di locazione ed
è, pertanto, applicabile anche a quelli in corso alla data
di entrata in vigore della norma (Cass. 12 marzo 1993 n.
2975).
È però necessario che le parti stipulino nell’ambito
del contratto tra loro in corso, (se non l’abbiano già fatto
prima) un’apposita pattuizione.
Nella specie è pacifico che le parti, nel contratto di
locazione previdero, con la clausola n. 5, l’aggiornamento
biennale del canone secondo gli indici Istat a decorrere
dall’inizio del quarto anno della locazione, così come
disponeva l’allora vigente art. 32 della legge n. 392/78,
espressamente richiamato unitamente ad altre norme
della stessa legge.
Poiché il contratto di locazione aveva decorrenza dal
31 gennaio 1984, il primo aumento, condizionato alla ri-
chiesta, avrebbe potuto avere decorrenza dal 31 gennaio
1987 ed avere cadenza biennale.
È esente da censura, pertanto, la decisione dei giudici
di appello i quali hanno osservato che il prospetto predi-
sposto dalle società locatrici era errato, poiché faceva rife-
rimento ad aumenti annuali e non biennali, applicando gli
aggiornamenti Istat in assenza di specifica e tempestiva
richiesta del locatore (la prima richiesta di aggiornamen-
to era contenuta, come ricorda il controricorrente, nella
lettera del 7 agosto 2003).
Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato, con
la condanna delle società ricorrenti (in solido) al paga-
mento delle spese processuali, liquidate come in disposi-
tivo. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. II, 11 GENNAIO 2012, N. 144
PRES. TRIOLA – EST. MANNA – P.M. (CONF.) – RIC. T. D. C. CONDOMINIO X. IN
ROMA
Assemblea dei condomini y Attribuzioni y Potere
di modifica, sostituzione o soppressione di un ser-
vizio comune y Ammissibilità y Limiti y Fattispecie
in tema di mancato ripristino dell’antenna centra-
lizzata.
. Rientra nelle attribuzioni dell’assemblea condomi-
niale quello di disciplinare beni e servizi comuni, al
fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche
quando la sistemazione più funzionale del servizio com-
porta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni.
L’assemblea con deliberazione a maggioranza ha quin-
di il potere di modificare, sostituire o eventualmente
sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito
e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane
nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento
e quindi non incida sui diritti dei singoli condòmini.
(Nella specie l’assemblea aveva legittimamente delibe-
rato a maggioranza di non ripristinare l’antenna cen-
tralizzata per la ricezione di canali televisivi). (c.c., art.
1120; c.c., art. 1121; c.c., art. 1136) (1)
(1) Conforme in punto di diritto la sentenza citata in motivazione
Cass. civ., sez. II, 22 marzo 2007, n. 6915, pubblicata integralmente in
questa Rivista 2007, 618.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
T. D. agiva in giudizio, innanzi al giudice di pace di
Roma, contro il condominio di via (omissis), chiedendone
la condanna al ripristino di un’antenna centralizzata, esi-
stente sin dal 1970.
Resisteva il condominio.
Con sentenza del 12 novembre 2002 il giudice di pace
rigettava la domanda in considerazione del fatto che l’at-
trice, approvando la delibera dell’assemblea condominiale
16 marzo 2000 che aveva deciso di non installare tale an-
tenna, aveva accettato che il relativo servizio comune non
fosse ripristinato.
Il Tribunale di Roma, innanzi al quale la T. D. aveva
impugnato la decisione del giudice di prime cure, con
sentenza n. 11356 del 7 aprile 2004 rigettava l’appello e
regolava la spese in base alla soccombenza.
Per quanto ancora rileva in queste sede di legittimità,
il giudice di secondo grado rilevava che l’assemblea con-
dominiale, conformemente ai propri poteri, provvedendo
sull’ordine del giorno dicente: “installazione o eventuale
adeguamento antenna centralizzata” aveva deliberato in
senso negativo, con statuizione efficace e vincolante, ai
sensi dell’art. 1137 c.c., nei confronti dei condòmini.
Inoltre, il Tribunale riteneva superfluo provvedere sul-
le eccezioni (di giudicato e di nullità dell’atto introduttivo
del giudizio) sollevate in primo grado dal condominio e
non esaminate dal giudice di pace, atteso il rigetto dell’ap-
pello e la conferma della sentenza impugnata.
Avverso detta pronuncia ricorre per cassazione D. T..
Resiste il condominio con controricorso, alla cui propo-
sizione l’amministratore non risulta essere stato autoriz-
zato dall’assemblea condominiale, nonostante l’apposita
concessione da parte di questa Corte di un termine per
sanare il difetto di autorizzazione (in ottemperanza all’in-
dirizzo espresso dalle S.U. con sentenza n. 18331/10).
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Con il primo motivo di censura la ricorrente deduce
la falsa applicazione dell’art. 1137 c.c. e la violazione degli
artt. 1118, 1120, 1418 e 1421 c.c..
Avendola interpretata come espressiva della volontà di
dismettere un servizio comune (come quello di antenna
centralizzata), il Tribunale avrebbe dovuto ritenere nulla,
e non annullabile, la delibera condominiale 16 marzo 2000
e dichiarane d’ufficio, ai sensi dell’art. 1421 c.c., l’invalidi-
tà anche incidenter tantum.
Richiama al riguardo vari precedenti di questa Corte
di legittimità, che ha più volte affermato che i diritti di
ciascun condomino sulle parti comuni non possono essere
lesi da delibere dell’assemblea (Cass. n. 5369/97); che
sono mille, e come tali impugnabili oltre il termine stabi-
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